我爸一直说长沙房价会跌，贼固执，我都不知道怎么说服他。

房地产税的影响力还没有释放，房价就不能谈底部，即便长沙是中国二线以上城市中房价最良心的城市！

目前长沙均价还是1万左右，总体上几乎仅为武汉房价一半，也远比不过合肥。

关于长沙，我写过多篇文章，如下图所示，2020年我曾明确告诉长沙的刚需朋友可以放心上车，核心原因是长沙房地产泡沫较少（房价收入比）。长沙房价18-19年是明显跌的，跌幅还不少。20年为了应对疫情流动性扩张，长沙房价也基本保持平稳。

下文就是写于2020年11月的文章，感兴趣朋友可以看看。

在分析其他城市的房价泡沫大小的时候，我很喜欢拿长沙作为比较对象，这样来估算其他城市房地产泡沫的大小。

道理也很简单，因为长沙的房价比较合理，2019年长沙的房价收入比为6.4，也基本符合世界银行的标准。

世界银行提出发达国家正常的房价收入比一般在1.8~5.5之间，而发展中国家合理的房价收入比则在3~6之间，比值越大，说明居民家庭对住房的支付能力越低。

不仅如此，长沙综合实力也比较强，经济、科学、教育、卫生、可支配收入等各方面都可以，基本上没什么短板，因此和其他城市对比的过程中，一般不会在经济发展和城市配套方面落下下风。

我拿长沙作为衡量其他城市房价泡沫的标尺，简单来说就是看中了长沙房价是正常的，这在房地产普遍泡沫化的中国来说是很珍贵的。

我们不能因为全国房地产普遍异类，所有认为本就正常的长沙房地产是个异类。

我们不是来比泡沫大小的，也不是为了来比烂的，自然不会拿其他城市作为标尺，这是最基本的逻辑了。

今年因为疫情关系，很多城市的经济遭受比较严重的打击，导致财政收入锐减，因此，不少城市重启了“卖地换钱”策略，即便是经济最牛气的上海，今年上半年的卖地就几乎等同于19年全年的数额。

但是，长沙就是个例外，今年上半年长沙土地出让金为287亿元，相较于19年上半年的299亿元，还减少了12亿元，降幅为4.01%。这个数据，足矣表明长沙政府遏制房地产的决心，坚决不吃房地产血馒头。

对于长沙来说，最大的遗憾就不是区域中心城市吧，这一点我也在文章《房市漫谈之长沙，罕见的良心之城》中有分析：

长沙因为不是国家中心城市（中部国家中心城市是武汉），国家政策倾斜力度不足，因此在关系到国家未来的重大产业布局方面不具备优势。

即便如此，长沙的经济发展速度依旧让人惊艳（19年经济增速8.1%），有人可能会怀疑长沙的经济数据，我觉得没必要怀疑，18年的经济普查结果是一些地区经济数据下调了，但是长沙并没有，充分说明长沙的经济数据是可靠的。

长沙的人民可支配收入也可圈可点，中部六省省会位居第一位。

但是，长沙的房价在中部六省省会中排名倒数第一。

不可否认，长沙的产业比较偏传统，高薪酬的岗位不足，但是，近期恒大研究院公布的80后平均月薪显示，长沙80后平均月薪为8834元、排名全国第16名，中部六省省会仅次于武汉，成绩也算不错。

薪水高固然好，但是薪水高不一定代表拥有高质量的安居生活指数。考虑住房等一系列的城市软硬实力，长沙居民的幸福指数一直位居中国前列。

根据最新贝壳数据显示，长沙在2020年的房价基本上保持平稳，今年1月的贝壳指数（相当于实际成交价）为9028元/平米，而9月的贝壳指数为8995元/平米。

去年，长沙的二手房价格跌幅差不多10%，今年则犹如水平，我个人看法是长沙房价的泡沫基本上挤干了，很难继续下跌，即便下跌也不会超过10%。

想在长沙买房的朋友，尽量买在核心区吧，因为长沙核心区房价也就某些二线城市的郊区价格，不仅如此，未来房地产价值只会取决于地段，地段决定一切，因此尽量买在核心区。

同时，我也建议“流浪”的朋友去长沙置业安家。（长沙领导，给我打钱哈！）

长沙的房价这么良心，归根到底是长沙政府实打实在通过搞限购而压制房地产泡沫，这充分体现了长沙政府的良心——为民造福。

传闻长沙某位分了好多套房的居民，还向政府抱怨长沙房价太低了。此处将人民内部的矛盾体现的淋漓尽致。

即便没有走房地产的嗜血道路，长沙的经济发展也挺不错，证明了不吃房地产血馒头，经济发展照样可以有所作为。

论及内循环，长沙就是现成的优秀范例，都不用再浪费时间搞实验区了。

长沙越优秀，就越凸显某些人有多无能！

就我而言：中国可能只有一个城市，刚需可以安心购房，那就是长沙！（PS：投资依然不建议！）

重要提醒：中国房地产的万字分析长文详见个人公众号：悟空新之助（五个字、谨防假冒！）

全方面考虑中国人口、经济、政策和世界格局分析中国房地产，可能是最全面的房地产分析文章，知乎还是太谨慎啦，最近又掀起了新一轮删文清查活动，给大家带来的不便，还请见谅！

目前我正在公众号更新系列文【中国城市房价漫谈】，目前写了北京、上海、深圳、武汉、天津、西安、厦门、青岛、长沙、成都、南京、广州、杭州、沈阳、郑州、重庆、济南、昆明、南宁、海南……（二线以上城市基本上全覆盖），接下来将会定点分析中国典型城市的房地产走势，欢迎来阅读

你好，这是长沙最新房价，希望对你哟帮助。

长沙楼市2022年1月第四周数据出炉，其中：
一、长沙楼市二手房挂牌价从10500元变为10510元，本周上涨10元，持续上涨。
二、长沙楼市近三周在售二手房数量为35695套，35968套，36262套，持续增加。
长沙楼市现在有可能是整个中部地区楼市最热的城市了，不管是长沙的新房，还是长沙的二手房，相对来说在中部都算是比较热的了。
长沙的新房房价已经连续13个月出现上涨了，哪怕是2021年下半年全国楼市那么冷，强如北京、上海、深圳等一线城市房价都出现了下跌，但是长沙的新房房价却一次都没有跌过，而且长沙的二手房房价也仅在10月、11月的时候下跌了一下，12月就又开始了上涨。
这些数据都说明长沙楼市是整个中部地区楼市最热的城市。长沙房价越来越高，最大的因素是长沙楼市正在从过去的刚需房市场，开始升级为改善房市场。过去长沙楼市为了控制房价，把长沙新房的限价设置得非常低，这导致长沙的新房楼盘大部分品质都不高，只能以刚需房的品质来搞，而现在长沙慢慢的提高了新房的限价，给长沙的开发商留足了利润空间。
长沙的新房限价，也从过去的9970元涨到了现在最高的14800元，这增加的部分，就是让长沙新房从过去的刚需房品质，慢慢的往改善房的品质转移。
不过哪怕长沙房价已经连续上涨了13个月，但是因为长沙房价的基数比较低，所以长沙房价依旧是全国性价比最高的城市，没有之一。
在长沙如果遇到合适的房子，想要买就可以买，不用太考虑抄底的问题。

长沙房价会跌，还是不会跌。 其实都不重要，从大的格局来看：

1.房地产行业整体没落，越来越没有搞头，这是大趋势。
也就是说，房子如以前那样涨的快的时代，已永远成为过去了。。。
也就是说：多年不涨，甚至涨幅低于按揭利息的时代，已经到来。
未来是一个买房可能亏（相对于利息付出），不一定赚的时代。
恒大的跌落，万达的转行，还有碧桂园玩砌砖机器人，玩餐饮机器人这种慌不择路的现象，

都说明了房地产的日落西山处境。。。

2.长沙的幸福指数将持续走低
长沙这种城市，被宽阔的湘江劈开成两半，城里大量小山丘：杨家山，玛兰坡。。。光看地名就知道道路崎岖不平，交通拥堵。。。

长沙最幸福的时候，是人口600万的时候，当长沙的人口越来越多以后，城市将变得非常内卷，到处都是竞争。
开车堵车抢车道，停车没地方。。。
找工作竞争对手多。。。 看医生排队长。。。开店遭遇乱提价。。。
奶茶店为了抢生意，恶意造假雇人排队。。。
这些问题会越来越突出。。。

长沙是一个：工作机会容量小，城市交通容量少、却被塞入过分多人口的城市。。。

幸福感越来愈低，就算房价不跌。 那又有什么意义呢？
背负着高房贷，忍受着交通拥堵，忐忑不安的忍受低工资又不敢辞职，，害怕就业难。。。
其实很多长沙人是这样的处境。。。

房地产一直流传一句话“长期看人口，中期看土地，短期看金融”

简单理解就是供求，有的人口流入因素，有土地供给的因素，还有就业机会的因素，这些因素决定了房价的涨与跌

供不应求，价格上涨。供过于求，价格下跌

就长沙这增长率，怎么跌？

人口的大量持续流入，土地的供给不足，房价必然上涨

都是上涨，但是区域与区域之间速度还是有区别

现在已经过了那个可以随便买的年代

一套优质资产胜过十套劣质资产

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从数据上来看，没有跌……

2022年1-10月长沙市商品房成交量：61100套，总金额：1075亿元，总面积：806万方。

其中，普通住宅的成交量：42259套，总金额：753亿元，总面积：589万方，同比腰斩。今年的“金九银十”也没能打出翻身仗，数据上来看亦是同比腰斩，放在2022年下半年结合来看，也并不出彩。

9月1日至10月31日的成交量：6351套，总金额：122.7亿元，基本是在维稳下半年的平均水平，且9月份的供求比高达2.2，是继今年4月后第二次突破2.0，10月供求比大幅好转，但供求总量疲软。普通住宅的成交均价在2022年内呈稳定大幅增长趋势，9、10月的成交均价稳定在13707元/㎡，虽较7-8月的峰值（13884元/㎡）有所回落，但大幅高于上半年的12355元/㎡。

2022年普通住宅的成交套均面积、套均总价整体走高：从上半年的137㎡、170万元/套，到下半年的144㎡、近200万元/套。9、10月的表现略弱于7、8月。

过去的2年里，全市整体去化周期明显拉长。

2022年1-9月，长沙市的显性库存几乎逐月拉长，近3个月的去化周期长达11个月。如果以半年为单位进行统计，近半年的去化周期（9.98个月）环比几乎翻倍。

2022年全市各项目集中推盘的平均去化率为58%。其中，去化率均在85%以上的板块有：尖山湖、开福中心、大市府、天际岭北、梅溪湖一期板块。去化率高于60%的板块有：大王山北、天际岭南、省府北、含浦、雷锋、滨江新城、梅溪湖二期东、天际岭、谷山以及大泽湖板块。

具体讲讲这几个典型板块：表现最为突出的当属：梅溪湖一期、大市府，供求量均处在全市高位（供应1000套左右，成交900套左右），去化率都在85%以上。尖山湖、开福中心、天际岭北的去化率虽高，但供应量偏低。此外，鹅秀、高铁新城板块的供应套数位居全市第一、第二（1926套、1714套），去化率只有51%、52%，低于全市平均水平；洋湖板块供应量为841套，去化率仅为55%；麓谷一期板块供应量在605套，去化率为58%；集中推盘去化不足20%的板块有大王山、茶塘、省府南及天心中心板块，其中天心中心板块的去化率为全市最低，3%。

2022年全长沙市总共76个楼盘推盘，推盘次数≥3次的活跃楼盘有16个，包括城发恒伟洋湖映2009、轨道万科悦府、轨道中建麓江府、麓谷山湖郡、长沙北中心保利时代以及招商雍山湖等。在累计的144次推盘中，31次去化率90%以上，72次去化率不足60%。

成交量TOP10项目：

去化率>60%项目：

各板块的“明星楼盘”：1.振业城是梅溪湖一期的主力成交来源，供给864套，去化率高达99%；2.长沙悦府（供给398套，100%去化）和轨道中建麓江府（供给363套，去化率84%）是大市府的主力成交来源；3.万科瑧湾汇是开福中心板块市场的主力支撑，供应了367套，去化率达到87%；4.长沙北中心保利时代供应量占据了鹅秀板块的60%以上，且去化率最高，达到59%；5.轨道万科悦府是高铁新城板块的主力支撑，供应603套 去化69%；6.城发恒伟洋湖映2009为洋湖板块供应量了800套以上，去化率为55%。

“金九银十”期间，集中推盘的项目有16个，累计供应2762套，成交1901套，去化率69%，高于上半年56%的平均去化水平。主要供应及成交来自大王山北、梅西湖一期及鹅秀板块。其中，华润置地润樾府、振业城和长沙北中心保利时代分别是三个板块的主力楼盘。

TOP20房企的市占率约为全市的50%，其中，有14家为央国企或本土有实力的国企，2家是央国企控股的民企，4家民企（其中2家为稳健型）。此外，TOP3房企为旭辉、万科、长沙轨道集团，在TOP20房企的市占率约为30%。越是业绩排名靠前的房企，所销售的套均面积更大，均价更高，套均总价也更高。

2022年及“金九银十”期间的供求量同比腰斩。但年内的成交均价、套均面积、套均总价均呈上升趋势，“金九银十”的表现虽弱于7、8月份，但也维稳了均价13707元/㎡，套均143㎡、195万元的高位表现。全市整体去化周期都在明显拉长，近3个月的去化周期甚至长达11个月。

从集中推盘（含开盘）表现看，梅溪湖一期、大市府的表现最为突出，供求量、去化率均处于全市高位；相比之下，鹅秀、高铁新城板块的供应量虽处全市第一第二，但去化率只有50%出头，低于全市平均水平（58%）。在2022年累计的144次集中推盘中，一半的去化率不足60%。“金九银十”期间的集中推盘的项目有16个，去化率69%，高于上半年56%的平均去化水平。随着单价限价的上涨和户型面积的趋大化，较高的总房价，超出了相当一部分刚需人群的购买力；

而单价大涨过后的改善型住宅，购买力在少数的群体之中，长沙房价没有下跌，不过成交去化还要继续寻找出路。

最近使用LandView览地无忧，可以看许多城市的楼市情况，接下来还准备写一篇郑州的楼市解读。如果你也在寻找房地产数据，可以使用这个工具：www.landview.tech