1、2003年，人民银行出台对“五大行业”限制投放信贷资金的政策，其中包含房地产行业，发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，规定对于个人购买高档住房、两套以上（含两套）的按揭，要求各商业银行调高首付比例和利率水平；
2、2004年3月，监察部、国土资源部共同下发文件，要求从2004八月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让；2004年10月、2005年3月人民银行在不到半年时间内连续两次加息；
4、2005年4月各银行出台相关配套政策，对首付款比例、利率政策进行调整；2005年5月，国家税务总局、财政部、建设部日前联合下发《关于加强房地产税收管理的通知》，房屋转让开征营业税；2005年7月1日，商业银行个人征信系统开始联网，个人购买第二套以上住房不再享受优惠利率，贷款成数同时降低；2005年7月，工行、民生开始在上海队提前还款用户收取违约金；审计署入住农行严查房贷；2005年9月，农业银行总行下发《关于积极稳健发展二手房贷款业务的通知》，明确二手房贷款必须集中在个人住房贷款管理经验丰富、风险控制能力较强的经办机构办理；
3、2006年4月28日，人民银行将房贷利率在不到18个月的时间内第三次提高；2006年5月29日，九部委出台“国十五条”，对营业税征收期限重新界定，购房客户观望的气氛浓厚，在一定程度上一直业主报价大幅走高的情况。
4、2006年上调商业银行贷款利率，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点；严格房地产开发信贷条件，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物；
5、2007年，8项政策，5次加息，从金融层面打压房地产；
6、2008年央行百日内连续5次降息。在行业分析师看来，房地产行业可能是这一轮政策调整的最大受益者。一是央行的减息明显降低房地产企业的财务成本，特别是对部分负债较高的房企；二是有助于减轻购房者负担，间接提高市场购买力；三是存款准备金率的下调，银行可支配资；金更多，使得企业贷款相对容易；
7、2009年5月21日，为加强房地产开发企业的土地增值税收管理，规范土地增值税清算工作，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》；2009年5月25日，发改委提出今年将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税；2009年10月，营业税免征优惠政策终止；
8、2010年4月份，在国内各大城市房价狂飙的情形下，1月10日,国务院出台"国十一条",严格二套房贷款管理,首付不得低于40%；4月2日,财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策；
9、2011年4月2日,财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策；4月2日,财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策；1月28日上海、重庆房产税试点；
10、2012年，住建部启动的全国40个城市的个人住房信息系统的建设工作将在年底前完成。该40个城市包括省会城市，计划单列城市，及一批大型的地级市；四大行首套房贷利率降到基准线；
11、2013年3月出台“国五条”及其细则，要求扩大房产税试点；多个城市公积金贷款政策收紧。

原文

房子成为国民信仰，大概始于2015年的牛市。打那时起，买房保值、货币贬值逐渐深入人心。

2015-2018这4年，80后正值当打之年，第一批90后也开始成为社会人。

去一线还是去二线？赶快买还是再等等？选择的代价慢慢显现：

· 2015-2017：很多一线「漂一族」望房兴叹，错过此轮便是诀别。

· 2016-2018：去二线安家立业的人因为房子迅速完成资产积累，一举赚出多年工资。

· 2017-2018：三四线城市乃至县城通过「涨价去库存」实现了全国范围的房地产觉醒。

至此，房子正式成为老百姓的「关键性资产」。很多时候它是焦虑本身，又是缓解焦虑最有效的手段。

买车，是居民部门最大的消费项目；上车，是居民部门最大的投资行为。

本文将梳理中国楼市2008-2019年的发展历程，以及隐含其中的3轮宽松周期+3轮调控周期。

以史为鉴，可知兴替。

尤其是在当下这种政策不断加码的至暗时刻，希望能帮大家厘清思路，止住不合理的买房惯性。

... ...

开始前先介绍下房地产调控手段。调控是中性词汇，很多人一看到调控就联想到房价要跌，其实不然。

调控手段既可以是打压，也可以是刺激。

以下是房地产调控手段不完全汇总，能想到的我都列进去了：

表格中的词汇会在下文频繁出现。

... ...

208.9-2009.12宽松

2008年美国次贷危机波及全球。我们正式确立以4万亿为首的宽松政策：

• 4次降准+5次降息
  
• 首套房利率打7折
  
• 最低2成首付
  
• 普宅契税下调至1%
  
• 印花税、增值税优惠
• 支持房企融资

政策于2008年四季度推出，2009年显现，金三银四行情启动后房价一路上涨，体感极为强烈。

2009年底，看不下去了，「国四条」出台开始遏制房地产，宽松周期宣告结束。

2010.1-2011.7紧缩

因为政策传导的滞后性，房价在这期间仍然保持惯性上涨，尤其是二三线城市也迎来了牛市。

期间出台的紧缩性调控手段包括：

• 国十一条
  
• 新国四条
• 多次加准加息
  
• 定调二三线城市严格限购

2011.8-2013.1宽松

因为欧债危机，加上国内GDP增速破8，调控手段谨慎放松。但谈不上刺激，力度也是小打小闹，比如3次降准+2次降息。

同样因为政策传导有滞后性，楼市反馈不大，以震荡为主。

所以别一看到降准降息的新闻就喊房价要起飞了好吗？

2013.2-2014.3紧缩

到了2013年，又是开春行情启动，一线城市领涨，二三线城市跟随。随后紧缩性调控开始：

• 限购限贷等国五条
  
• 二手房交易征20%个税

楼市骤然降温，房价明显下跌。

2014.4-2016.9宽松

2014年中国GDP处于破7边缘，加上通缩压力，刺激政策在这期间陆续出台：

• 6次降准+6次降息
• 限购限贷放松
  
• 首套房利率打7折
  
• 公积金贷首套2成首付
  
• 商贷首套2.5成首付
• 税收放款
  
• 支持房企融资

2014年很多城市陆续放松限购，货币政策同步全面宽松。

股票迎来短暂而疯狂的大牛市，楼市也开始止跌。

2015年股票从牛市变成过山车。

著名的还清贷款算首套政策开始见效，加上一系列宽松政策，依赖置换行情的一线楼市彻底引爆。行情一直延续到2016年的「930新政」出台。

一轮恐怖的紧缩周期悄然拉开帷幕。

2016.9至今紧缩

依然地，政策具有滞后性。

2017年开春，一线楼市经历最后的疯狂，随后因政策加码而熄火，交易量骤降。

但楼市开始分化，二三线城市迎来继2011年之后的又一轮牛市，热门二线城市纷纷上涨，有了赚钱效应后又开始自我增强。

三四线城市由于「棚改」刺激也在大涨。如前文所说，这一轮全国范围内的房地产大牛市让房子彻底成为国民信仰。

轮动上涨直到2019年才彻底熄火。

表格里的打压性调控政策，能用的招全用了：

限购、限贷、限售、限价、认房又认贷+首套二套首付比例上调彻底锁死一线楼市、贷款利率大比例上浮等等...

房住不炒深入人心。

... ...

每一轮宽松周期的刺激政策我列得很详细，就是想告诉你们别再预测房价涨跌了。真想让它涨，信号特别明显，不需要猜。

再重复一次已经快说吐了的几个建议：

一线城市难得下跌，房贷利率上浮比例10%左右可以接受，对首套刚需来说是很难得的上车窗口期；

长期看二线城市大有可为。但目前已经完成一轮上涨，加上房贷利率上浮比例很大，普遍超过15%，所以建议再等等。

不涨不可怕，等就完了。但上浮比例要会贯穿整个贷款周期，月供方面的不划算才是真压力。

三四线等低线城市，我建议解决卖出自住房以外的所有多余房产。趁着二线城市难得的落户窗口期，搞定户口，持币观望，择机上车。为了下一代，置换成二线砖头，搬！

小两口的刚需、刚改、娃娃的上学，爹妈的养老，对于普通家庭来说，用来住的房子就是人生的基本盘。

杜绝冲动，独立思考，理性判断，严肃对待，人生要选对。

欢迎去我公众号：「老钱日日谈」逛逛，内容与知乎不重复

我发现一个很有趣的事情，跟一堆中国人在一起聊天，但凡谈到某个经济现象或者经济行为时，总有人要跳出来说:这不可能！你忘了我们有强大的政府！只要上面不想发生这样的事情，中国就绝对不会发生这样的事情！

中国式抬杠，源于对中国式治理结构的迷信式信任和崇拜，这大概也算是中国式社会文化的一个特色吧。那么，中国人真的对政府施政具有无限信任和执行力吗？

答案是否定的。恰恰相反，我总看到中国人对所有政策的怀疑和不信任。是的，对所有政策的怀疑和不信任，而非某个政策的怀疑。

你没有看错。

不说施政者们永远的自我怀疑与否定。比如当初的一股脑公有制到后面的包产到户，或者从闭关锁国到改革开放，又或者从坚决只生一个孩子到鼓励生二胎三胎。政策制定者固然一直徘徊在反复怀疑反复纠正的泥途上带领民众摸石头，受众们自己，对于某项具体的政策，看似响应积极，每次新政下来都会无条件执行到位，但骨子里，其实还是充满了怀疑精神的，甚至成为逆向指标。

比如以眼下最热门的房地产政策为例，所有的政策都有一个明确的指向:政府不想房价继续涨。但到了民众层面，大家的理解却变成了，政府不会让房价跌的。

这是一个很奇怪而微妙的理解方式。中国人一方面很相信政府的能量，因为它出的政策具有强效执行力，往往言出必行，见效快，成果或者后果都很明显。但反过来，又特别怀疑政策的执行力，因为好的成果固然往好的方向显现，但坏的恶果也同样后遗症严重，所以人们会想:政府不可能会这样做的，万一真要这样做了，发生什么严重的后果怎么办呢？还是以房价为例子，人们觉得调控政策不会强力执行的一个重要借口，就是房价要跌的狠了，政府卖不出地没有土地财政要怎么办？房价下跌老百姓损失惨重要怎么办？房价下跌银行收不回贷款形成坏账要怎么办？这样一个逻辑链条一出来，形成了一个自我怀疑的论点和论据，就导致了人们开始顽固的相信，政府的调控政策是假的，他们不会出台搬起石头砸自己脚的政策来断自己后路。但正是这些政策的怀疑者们，也曾经怀疑过当初政府制定政策刺激房地产的初衷，以为政策让房价出现大量泡沫会毁了经济，事实是，房价确实出乎意料的涨了，经济也确实一如当初意料的那样出现了负面效果，既然不可避免，那就一定会得以执行。你认为政策威力巨大，却又怀疑这种巨大杀伤力的政策执行力度，岂不是自我矛盾，而且还把自己置于逆政策而动的危险境地里，很容易成为政策打击的受害对象之一呢？

现在还在怀疑中国政府不敢让房价跌的人，就像当初不相信改革开放能成功一样幼稚。你有千万条理由认为这样的政策会破坏原有运行轨迹并且带来难以承受的后果，但你又内心一直信任政府的执行力很强势，然后揣度政策的走向，并且怀疑它的执行效果。

中国人迷信而盲从，但又好自我分析，喜欢从自己的角度去分析政策的未来走向，你一方面觉得相信政府出台的政策力度强大，一方面又怀疑政策不会按照不利于大多数人的方向发展。这就是大多数人吃亏的源头。他们不知道，任何政策都有两面性，它有让你受益的一方面，自然也有让你受损的另一面。以前制定的政策让一部分人受益，以后肯定也会出台相应的政策，让许多人从房价的下跌中受损，这不是政府想不想，敢不敢施行这些政策的障碍和难题，而是即使有严重的后果，它也必然会施行。你搭了政策的东风从中获利，也要小心不要站在政策的寒风面，不然容易被横扫，成为施政的牺牲品。

话不多说，直接放图！

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今天又是忙碌的一天，现在才刚到家，今晚就只写一个短篇文，不写长篇了。

今晚上彭叔想和大家聊聊关于楼市调控的事情，彭叔这两天看不少东西，对当前的楼市调控又有了一些新的发现。如果说过去房价的涨跌是短期看金融,中期看土地,长期看人口，那么现在就又多了一条，短期看金融，中期看土地，长期看人口，最终还得看政策。

过去很多时候，都是一个城市金融越发达，房价涨的越快，土地供应越少，房价涨的越快，人口增加的越多，房价涨的越快，金融、土地、人口，分别代表了楼市之中的流动货币总额、供应量、接盘侠，所以短期看金融中期看土地长期看人口这个理论就是成立的，因为这个时候的楼市，还是一个属于市场经济的产物，而现在，楼市已经开始偏向市场经济了，当楼市进入到市场经济的时候，那么决定房价涨跌的，只有一个因素，政策。彭叔可以这么说，别看鹤岗房价现在垃圾，但你如果把给深圳的那些利好政策给到鹤岗上面去，鹤岗房价也能一飞冲天，就像当年的丹东房价一样，就因为一个传言，结果房价大涨，N多的炒房客连夜跑到丹东去买房，一房难求。还有像现在的深圳，深圳的金融现在难道不发达了吗？深圳的土地供应量真的大增了吗？深圳去年难道没有人口流入吗？这些过去深圳房价上涨的因素都在，唯独改变了的，是深圳的楼市调控政策。

彭叔希望大家能明白一件事，如果说过去政策对房价的影响只有20%，而现在政策对房价的影响已经高达80%，过去政策遮遮掩掩的，不好意思过多的干预，而现在政策已经不管这些了，直接就亲自上阵。

彭叔再说一个目前楼市中彭叔首发观点：当前楼市已经进入到了调控的第三个阶段，或者说是楼市调控的形态发生了变化，进入到了第三个模式之中。

第一个阶段：这也是我们国内第一个楼市调控的阶段，这叫做全面普涨后的调控，也就是房价直线上涨后的调控。过去楼市最初的调控方式，是这个城市房价发生了翻倍上涨之后，就比如说2015年、2016年北京房价大涨，都是全面的普涨，然后一口气整个北京房价从2万多涨到了5万多，是所有板块都上涨，然后当地看到房价涨了这么多，赶紧出台调控政策，一口气把楼市给压下来了。

第二个阶段：这也在国内2017年首次提出房住不炒之后，然后2018年传导到各地之后各地学习了精神，然后进行了调控上面的升级，这个时候调控是叫做板块轮动式调控，又或者叫爬坡式调控，就是当这个城市房价核心区上涨了一部分之后，然后出台一个调控政策，接着核心区房价被压着了，然后郊区的板块房价上涨，然后再打一个补丁，这样最终房价是被按住了，但是整个城市房价最后还是都上涨了，这样就是有先后涨，这种调控的好处就是在明面上，因为板块涨幅的时间不同，所以反应到房价均价上，涨幅就不大，不用太担心被上面约谈。这是当前部分城市还在用的调控手法。

第三个阶段：也就是现在我们各地学的最新调控精神，那就是未雨绸缪，事前压制，不等事后亡羊补牢。在这个城市房价还没上涨的时候，就开始出台调控政策，抢在房价上涨前，就把房价上涨的预期给打没了，增加楼市的不确定性，这是楼市调控的第三个阶段。

因为一个手指上有五个指头，五个指头的长短都不一样，所以各地对最新的调控精神领会的程度不一样，有的地方是已经按照最新的指示，在房价还没上涨前，或者说有一点上涨的苗头，就开始研究调控政策了，而有的城市不知道是装傻还是没学懂，依旧还是停留在第二个阶段。

彭叔今天就只写这些，这两天太累了，彭叔对楼市调控的第三个阶段，应该是全网首发的，其他的房产博主最多只是停留在第二个板块轮动的阶段，而根本不知道楼市调控已经换了节奏了。如果现在你还按照过去第二个阶段的调控思维去买房，那么很有可能你以为这个地方要板块轮动，结果它就抡不到了，又或者你以为这个城市房价已经跌了几年了，然后要上涨了，结果人家这个城市调控已经进入到了第三个阶段，房价还没涨，调控就要出，那你就真的只能守着房租过日子了，连成本都收不回来。

最后：

楼市和过去真的不同了，玩法不一样了，你的思维还停留在过去一线城市房价涨完二线涨，二线涨完三线涨，或者是学区房先涨，然后次新房后涨，然后是老破小再涨，板块轮动，那么有可能你以为自己是在房价上涨的初级阶段入场的，但实际上你有可能是在房价最高点入的场。打个比方说，就是你以为现在房价涨到了一个鱼头，后面鱼身子还没涨完，你现在入场，鱼身子还能吃得到，但实际上现在的调控状态，一个鱼头就是全部了，没有鱼身子了。