图 | 位于杭州湖滨银泰in77 A区的LV全球概念店
在杭州商业近十年的快速发展历程中，如果说2010年开业的杭州万象城作为超前的高端购物中心推动了城市商业的进阶和钱江新城建设的加速，那么2013年开业的杭州湖滨银泰in77（以下简称in77）则以杭州首家街区式购物中心，在城市最核心的西湖湖滨，将商业、旅游、文化彼此结合，打造出历史与现代相互融合、东西方文化相互碰撞的湖畔商业及文旅休闲空间。
从2005年时商业体量仅1.8万平方米、多为奢侈品牌入驻的「湖滨名品街」，到逐步扩大规模并根据不同区块差异定位的五大区域，通过持续的场景改造和品牌升级，in77终于在2018年底建成了总体量超20万平方米的「商业完全体」，并在客群定位和品牌引入上完成了各有侧重、互为补充的全客层布局。
国际名品旗舰店、Apple Store等现代建筑与西湖景点、东坡剧院、龙翔里、湖边邨历史建筑群、老字号店集群等人文景观资源的融合，以及2019年湖滨步行街的改造提升，不仅使得in77成为西湖边的靓丽风景线，更成为本地潮人和外地游客必至的时尚地标和城市景点之一。
作为杭州最独特的多功能复合型购物中心，in77在2020年的全年客流达5500万人次，全年销售业绩达65亿元，业绩增幅超过25%；在优质品牌焕新、现象活动落地、主题街区打造等方面同样成绩斐然。以下，我们将从in77的由来、项目的五大区域、主题活动及特色街区这三大维度来解析银泰集团旗下的这座顶流商场。据了解，全国第5座「in系列」购物中心或许已经渐行渐近。
01 银泰旗下的高端商业品牌
四大项目 凸显唯一 独有标杆
作为银泰集团在2014年6月发布的全新高端商业品牌，「in系列」已在国内陆续开出in01（北京）、in88（北京）、in77（杭州）、in99（成都）4家高端零售运营项目。与银泰集团旗下的百货商场、购物中心品牌有所区别，「in系列」全部由银泰集团旗下的高品质商业平台银泰裕盛负责统一招商和运营。
图 | 银泰in系列高端商场手绘图 @银泰集团
图 | 银泰in系列高端商场（数据仅供参考）
创立于杭州的银泰集团，在20多年的发展中，从1998年的首家银泰百货武林店，到如今分布全国的近30家银泰百货和40多家银泰购物中心，可谓是国内零售业不断创新和转型变革的典范之一。
图 | 2018年银泰杭州武林总店引入的浙江首家AJ旗舰店 @银泰杭州武林总店
在银泰集团的大本营杭州，就有武林、西湖、庆春、下沙工厂、百大、西湖文化广场、临平、中大等多家银泰百货以及城西银泰城购物中心等，如此众多的商业项目凸显了银泰集团在杭州零售业的龙头地位，但也使得作为高端商业项目的「湖滨银泰」缺乏标示性，名称也显得不够潮流和洋气。
图 | 这是在杭州经常会看到的LOGO @银泰集团
于是，在2014年湖滨银泰四期开业时，改造自龙翔里的特色庭院里弄文化商业区华丽变身in77 B区，并与主打国际名品的A区、致力于时尚文化的C区以及未来陆续开业的D区、E区共同组成了西湖边独一无二的多功能复合型城市综合体。「in」来自于英文「in time」，代表着最新的潮流；「77」或许来自项目所在地的门牌号「上城区东坡路7号」。
图 | in77 B区的夜景
02 定位不同的五大区域
各有亮点 高端出彩 略有不足
如今的in77，不仅是湖滨商圈的核心项目，也是杭州最具知名度及影响力的商业地标之一。虽然受到去年疫情的冲击导致旅游客流大幅下降，但其凭借得天独厚的地理位置、背靠西湖的资源优势、地铁商业的客流保障以及五大区域各具特色的差异定位，依旧是杭州不可撼动的顶流商场。没有清晰的整体定位，或许就是in77最独特的定位，也是其时尚多元的文化注脚。
图 | in77已将原先的纸质购物指南升级为画风独特的标注必逛打卡点、必吃排行榜等的旅游导购图
在业态规划和品牌组合上，共入驻了约490家品牌，涵盖奢侈精品、美妆、潮流服饰、生活配套、餐饮美食等5大品类，亲子儿童业态相对较少，也没有超市和影院；零售类占比约40%，餐饮类的占比近30%，生活配套类占比约30%。热门的「购物+旅游」聚集地是in77的独特标签。
拥有众多的城市首店和品牌旗舰店是in77的一大特色，包括多家等奢侈品旗舰店以及Apple Store、维多利亚的秘密、adidas等大型旗舰店。去年至今，in77新签约品牌超过240家，其中近70家为城市首店或旗舰店，包括AlexanderWang、Off-White、点都德、乐高、Air Jordan等。
图 | in77的业态品牌信息（仅供参考）
图 | in77的五大区域平面图
A区，主打国际名品旗舰店，精致高冷的奢侈品牌和人气火热的网红餐饮、潮流运动品牌的融合颇有看点；A区的前身是开放式的湖滨名品街，在改造中加装了立柱和全玻璃材质的遮阳顶棚，目前入驻了约20家品牌。
Hermès、LV等奢侈品牌的独栋旗舰店十分醒目；临近西湖一侧的Lady M别具江南韵味；新近开业的lululemon是该品牌在中国面积最大的门店，紧邻的Blueglass山葵家酸奶人气火爆；而位于众多大牌门店之中的M Stand精品咖啡则颇受欢迎。
图 | A区外围的夜景
图 | 双层的Hermès旗舰店已成为西湖一景
图 | 临近湖滨路步行街一侧的临街门店，已融入西湖的景致之中
图 | 新近开业的lululemon和Blueglass山葵家酸奶
图 | A区的楼层指引
图 | A区的室内空间并不算大
图 | A区的美发沙龙品牌
图 | 喜茶黑金店和M Stand人气颇高
B区，以特色庭院里弄，引领青年潮流文化，地面以数码科技、潮流运动、快时尚品牌的独栋旗舰店为主，其他商铺主要位于与地铁站无缝对接、客流量更大的地下商街；B1层规划了美食街区，B2层打造为主题街区；B区的前身是龙翔里历史建筑群，改造后保留了江南特有的骑楼、青砖等设计元素。
位于B区的Apple Store、adidas、UR等品牌的旗舰店已成为in77的标志性建筑，而有着江南水乡风貌的户外院落又透射出独特的地域文化内涵；于是，相互碰撞的东西方文化使得整个区域充满了奇妙的氛围，此处也成为举办各类主题活动的绝佳场所。
图 | 多家品牌旗舰店
图 | 充满地域风格的院落建筑
图 | B1层的部分品牌
图 | B1层的美食街区
图 | B1层的公区通道
图 | B2层的特色街区
C区，引领新鲜时尚文化，全客层、大众化定位，由相互连接的C1、C2、C3三大场馆组合，并通过地下通道与B区、E区相连；以快时尚、潮牌、生活配套、亲子儿童、餐饮类为主，也有部分轻奢品牌。
图 | C1、C2、C3三大场馆的夜景
图 | 地铁站、C区、E区通过地下通道相互连通
D区，定位品质生活，以女性消费者为主要客群，通过空中连廊和A区相连，有维多利亚的秘密、乐高等品牌的大型旗舰店及美妆、快时尚、餐饮、生活配套类布局；占地两层楼的Tim Hortons咖啡大型店及LeTao等品牌引人瞩目。
图 | D区外围以及连接A区的空中连廊
图 | 侧门通道也被布置成打卡点
图 | 中庭、美陈和电梯间
图 | 1F的美妆区
图 | 维多利亚的秘密是作为网红打卡点的双层旗舰店
图 | 双层的Tim Hortons Coffee House
图 | 其他部分品牌
E区，定位旅游特色的主题商业文化中心，主要面向国内外游客，做为项目的压轴之作于2018年11月开业，与湖滨步行街相连，以文创、餐饮类为主，辅以潮流运动、服饰、生活配套类；引入了凸显本地文化特色的高端丝绸、特色茶饮等品牌，以及屋顶酒吧、主题书店、轻食餐饮的组合，致力于展现杭州的文化特色。
图 | E区已和湖滨步行街融为一体
图 | E区的公区和楼层指示图（B1层与C区的连接通道暂未开通）
图 | 位于2F的言几又书店
图 | 屋顶的酒吧休闲区和潮玩运动区
图 | E区的部分品牌
奢华精致的A区，潮流文化的B区，吃喝玩乐的C区，品质生活的D区，旅游主题的E区，定位不同而又互补联动的五大区域以及串联彼此的湖滨步行街，共同组成了in77的多元时尚的「湖畔生活空间」，也成为杭州融合商业、旅游、文化的特色城市名片。
图 | 湖滨步行街和各大区域之间的广场起到了很好的串联作用，图为位于B区外广场的Peet's Coffee
存在的问题和不足，作为逐步改扩建而成、建设周期跨度较大的街区式购物中心，in77五大区域的物业标准并不一致，部分场馆较低的楼层空高让人觉得压抑，有些所谓的景观区言过其实；多个品牌的双店入驻、商场复杂的动线设计、不同位置的洗手间等使得消费者经常迷路；五大区域之间并不互通的停车场和周边时常拥堵的交通使得在in77停车成为一大体力活。
图 | E区屋顶的「西湖观景平台」，因树木的遮挡几乎看不到西湖
图 | 公区通道及洗手间的装修标准，在不长的时间里，面善的Lab君就遇到了两次询问洗手间位置的女性消费者
图 | 育婴室的装修标准和线上导航入口，对普通消费者来说，较少的育婴室比卫生间更难找到
图 | A区的地下停车场限高1.8米
图 | 来自in77官微的停车示意图，只有A区、C2区、C3区、E区有停车场
03 特色街区和现象活动
沉浸体验 年轻主题 城市巡展
凭借绝佳的地理位置优势和多元的文化场景优势，in77不仅成为本地年轻人最爱逛的商场之一，也成为品牌方在杭州举办各类大型主题活动和巡展的首选商场之一。仅在2020年，in77就落地了超过百场的主题活动，不仅有路易威登、兰蔻、YSL等品牌方的路演活动，也包括盗墓笔记、第五人格、RICO等主题展。
特别是在极具地域文化特色和拥有地铁商业流量双重优势的B区，地面的庭院建筑之间是网红打卡的拍照圣地和举办主题活动的氛围区域；而B2层则因地制宜地打造为「Z时代主题街区」，将潮玩手办、国潮汉服、JK制服、洛丽塔风潮、萌宠互动、日韩料理等看似小众却深受年轻消费者喜爱的文化业态聚集一堂，形成颜值出众、沉浸互动的主题商业空间。
图 | B区的网红里弄
图 | 被称为「国漫之光」的「一人之下」异行未来的全国主题首展，极具赛博朋克风格
图 | B区B2层连接地铁站的多个通道由调色师、UR等品牌方打造为特色主题空间
图 | B区B2层的「Z时代主题街区」
通过落地各类现象级活动以及打造满足年轻人消费需求的主题街区，融合开发和深度利用项目独有的人文内涵、时尚潮流、地铁客流等多重优势，成为in77在商业运营上的另一大亮点。
所以，当路易威登继2020年在武汉（详情
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