今年10月，三井不动产集团旗下海外首个项目LaLaport盛大开业，因为巨大的高达立像完美出圈，成为今年上海商业市场最具话题性事件之一。

两个月后，集团再下一城，其海外首个车站型商场，LaLa station上海莲花路（下文简称：LaLa station）于12月22日盛大开业。相对于前者较为规整的购物中心结构，LaLa station虽然体量不大，但观察点有增无减，我近年特别喜欢这类小而特殊的商业项目，因此一篇完整探班报告奉上。

选址

上文提到，LaLa station是集团旗下首个海外车站型商场，这造就了其较为特殊的选址，你甚至不用记录其门牌号，因为该项目就在轨交1号线莲花路站，它既是商场，又成为了轨交站建筑体的一部份，因此才会被定性为“车站型商场”，“station”得以名正言顺。下图入口logo的排布体现出这种紧密的交融关系。

值得一提的是，项目除了与轨交1号线车站融为一体外，1F西侧还有一大块架空区域，作为公交枢纽之用。某种程度上说，是一则小型的TOD商业。

从商圈角度来说，莲花路站本不乏商业项目，一街之隔的百联南方购物中心、中庚漫游城等项目早已为该片区凝聚了浓郁的商业氛围以及高粘性客群，为项目招商创造了不错的基础条件和判断依据。

LaLa station的选址，客观优势不仅仅是与交通枢纽的无缝衔接极具便利性，也在于其某种程度上能够共享莲花路商圈客群；在商业内容的主观输出上，则有望为该商圈带来相对年轻时尚的品牌和产品选择，以及日系开发商特有的先进服务理念和细节运营能力。


定位

从内容性质来讲，LaLa staion是一座集车站、商业、办公于一体的建筑，从性质推导需求，即理论上能一站式满足消费者出行便利、日常生活需求甚至工作场所等多元化诉求。

从探班后的实际观感来看，LaLa station的定位可以概括为两个方向：
1、功能上便民
2、内容上年轻

这些我们在下文聊规划招商部分进一步体会，先来看该项目最值得剖析的看点。


结构

在项目开业之前，我们大多能“见到”LaLa station的画面，都是这张官方航拍图。

粗看之下，是结构极其规整、跨度300米的长方体盒子，即使我大概几十次开车从一旁的沪闵高架路经过，都未发现“异样”，这是因为其与轨交枢纽的“交集”，均集中在项目的1F、2F以及背面。这里需要补一个基础点，即轨交1号线莲花路站是双侧站台，其中往莘庄方向侧站台（下图左侧）紧靠LaLa station，而往富锦路方向站台（下图右侧）乘客则需要通过地下通道才能到达项目。这与项目1F、2F两层的结构设计也有关系，下文我们一一来看。

1F

如果走在沪闵高架路下方沿街，未必会感受到这是一家购物中心，LaLa station交付给消费者的，是大多数轨交车站应有的模样，而将商场的入口设在了通道的侧方。

整个1F被轨交出入口、公交枢纽等基础设施分割为了“商业——人行通道——商业——公交枢纽”四个部分（下方示意图Food Hall和奥乐齐中间的白色区域即为地下人行通道以及下行口）。

其中人行通道主要是为往富锦路方向站台乘客而设，能看出整体规划是以公共设施为先的，也体现出车站型商场因地制宜的特殊性。

2F

与1F有所不同的是，上图所示“巴士总站”区域面积在2F得以补全。同时由于莲花路站位于地面，往莘庄方向的检票口在商场2F，因此该楼层在空间上划分了近一半区域用以进出站导流之用。

往莘庄方向的乘客从商场南边下车后，过了闸机验票口即可到达2F平台，能进入到商场内，也能去到室外。如图所示，前方远处是LaLa station入口，左侧是往莘庄站验票口，右侧为沪闵路方向出口。

此外检票口外侧公共区域还有一部手扶梯能够到达商场3F。

往沪闵路方向出口可通往上文图示中的人行天桥。

下图为人行天桥与LaLa station之间的尺度关系，也是步行到街对面商圈的必经动线之一。该天桥一直都存在，LaLa station建成后，与其完成了三个出入口的紧密衔接。

因此围绕1F、2F两层的公共设施、特殊结构多样，项目则需要根据不同楼层面积的特殊性，进行因地制宜地规划配比，下文会详聊。至于再往上的3F至5F，就是相对规整的长动线盒子型项目结构了。

招商规划

基于项目选址、定位、结构的特殊性，LaLa station在招商规划方面也不乏看点。

1F的规划更像传统意义上的地铁层

首先基于结构来看，由于人行通道的存在，将商业区域分割为了大小两块。先说东侧面积区域较小的部分，由于相对独立，项目给到的答案是引入商超品牌ALDI，拿下全部面积，作为便民功效，且该品类相对而言可以独立成区，无需氛围加持。

西侧较大面积的部分拥有手扶梯、直达梯、卫生间等核心公共设施，可以说虽小，但“五脏俱全”。

主要看点有二，一是引入了LAWSON高达主题店，占据项目最西侧入口位，在营销层面，高达主题的引入，与LaLaport形成了联动，品类的布局，则是与ALDI在两侧形成呼应。

西侧入口近景

LAWSON高达主题形象

二是引入了小型美食集合区域Station Bazzaar，位于楼层动线南侧毗邻麦当劳，设计有公区坐席并主打轻餐业态，引入了包括新友发记(烧味专门店）、章鱼烧吧胜、面匠食堂、剪花娘子、西树泡芙、鸡旨日式炸鸡店、胡椒厨房等近十个品牌，适合速战速决。

加上由百年老字号第二食品商店推出自有品牌“二食肆”，多数业态品牌均为高频消费的便民导向，为轨交、公交甚至是共享单车等各种来往出行人士提供较为快捷的餐饮选择以及日常生活品牌购物所需。

但从该楼层看，其实和上海很多轻轨站的商业招商侧重类似（都会有沿街面包店、小吃店、便利店等），其核心逻辑和目的是一致的，是以用户为导向的。差别在于作为LaLa station商业的一部分，该楼层拥有了规划后的完整设计和形象，让消费者在优质购物中心环境中，满足基本诉求。

针对不同的业态品牌特设了不同的营业时间

这也是为什么我会说其1F和传统商业项目地铁层更为类似，因为在传统地铁上盖型购物中心，地下楼层大多充当的是高频消费、日常便民这一职能角色。这也是我在定位部分写到“功能上便民”，甚至这也就是为什么ALDI可作为主力店先行开业的原因之一——越早开业越便民。

2F品牌显商场定位

以此类推，传统多数商场1F做品牌定位，在LaLa station则上移到了2F。

该楼层由于检票口公共区域的存在，因此商业面积不大，品牌数量也不是很多，但在品牌招商方面不乏重点。其中相对出人意料的是引入了我个人比较喜欢的多业态年轻时尚品牌niko and…，作为该项目的第二个主力店——在大体量购物中心中，该品牌应该占据不到主力店位置，但在类似LaLa station以及此前吴江路四季坊等体量较小结构较为特殊的商场，这类面积稍大，且涵盖多品类的品牌是足以达成目的性消费属性的。

niko and …位于项目西侧，拿下位于公交枢纽上方的主要面积。值得一提的是，与多数购物中心会有充裕的空间，采用相对正统的楣头设计不同，这家niko and …极具灵动感地将吊楣装在了手扶梯下方，变相前移了入口展面，并通过可移动式道具充实了手扶梯周边公区。对于一字型动线商场而言，形象更为醒目，也丰富了公区的内容。

在此基调下，2F的鞋服零售品牌还引入了包括NIKE KICKS LOUNGE、adidas Originals、MLB、Champion等几个标杆时尚向运动品牌，符合大众消费选择。

除此之外，坑儿、VINTAGE&REPUBLIC、NERDY等品牌则是作为特殊点缀，体现差异性。

2F的餐饮业态，主要以时下热门时尚餐饮品牌为主，包括MANNER、Tims两家咖啡，Mini One、泽田本家、布歌东京等甜品小食。

总体而言品类规划和品牌组合作为轨交商业来看是相对优质的，我们在近期开业的瑞虹天地太阳宫、上海久光中心、前滩太古里的B1都能看到类似的定位和调性组合，LaLa station更为浓缩，该楼层是对整体定位起到决定性作用的。

3F和4F两层较为规整

3F主要以比2F更为年轻的零售品牌为主。

4F则以小餐饮和体验业态分居东西两侧。

值得一提的是，在大型购物中心中相对会放在高层的大餐饮业态，在mini型购物中心中则替换成了小餐饮（仅4F西端对应niko and ...的大面积区域引入了陶陶居），更为重要的原因是，你很难想象消费者会去到一个车站型商场去聚会宴请，因此这在主客观、内外部因素来看都是必然的结果。

此外项目将美食集合店放置于1F、而将连锁化程度更高的成熟品牌集中在4F，更多是基于不同楼层面积以及消费者行径节奏的考量。

5F引入联合办公业态DISTRII办伴

与多数项目在高区设立联合办公业态又有所不同，LaLa staion基于其交通枢纽的属性，流动性和节奏是相对较快的，因此在这样的调性下，引入同样机动性较高的联合办公品牌，是否会产生不同维度的吸引力，值得关注。DISTRII办伴目前尚在筹备中，其入驻率的高低，对4F餐饮商户的业绩表现也会起到决定性作用。

用户可以通过定制的通行卡通过直梯和手扶梯到达。

公区设计层面保持了联合办公空间特有的开放式风格，用户甚至可以在公共会客区拥有远眺摩天轮的景观位。

营销推广

LaLa station采用的方式与大多数购物中心无异，在我一周前探班时，项目已经在进行会员纳新工作。开业后则是推出了包括秒杀、多倍积分、积分兑礼等基于会员小程序的线上端活动。

作为该片区常客以及未来楼上联合办公客群而言，是会具有高粘性的，因此需要利用好这一特性。

项目位于3F的服务台

为轨交商业带来的思考

首先需要明确的是，LaLa station势必是上海市场优质轨交商业范本之一。

在该领域，我曾在《兴业太古汇地铁廊完整探班报告》一文中有做过相关评述。我们的轨交商业分发展阶段，也分类型，一个能够统一操盘的好开发商必然是能够为轨交商业助力的。轨交公司自身主导开发商业可能是最为理想化的开发方式——在日本由于地铁公司私营化，因此更容易实现统一规划。

在国内或者说我较为熟悉的上海市场，更多是地铁公司与外部公司合作，也有意引入更多国内外优质开发商加以提升，近几年双方都有配合意识，而且作品也逐步打磨得愈发成熟，这是轨交商业整体向好的发展趋势。

回到LaLa station这个项目本身，其相较于多数过往以及传统案例给我最大的差异感是，它并非在地铁站周边引入商业内容作为配套，而是建筑体本身就与地铁站进行了更为有机的结合，通过商业的加持，为本就因地制宜设计的建筑空间创造了更多价值。

我们不能把此类案例简单地用类似“创新”这样的词汇一笔带过，因为它本身不是一个创新点，轨交商业一直存在，几乎每个地铁站都有便利店，在个体消费层面，你在**站去全家买个饭团和在莲花路站的LaLa station的LAWSON买个饭团是一致的，甚至越来越多的MANNER开进了地铁站，这些都是小探索。

2号线南京西路站

LaLa station的价值，是给到开发商+地铁公司结合运营的完整案例，包括空间层面，如何将轨交的公共空间和商业空间做有机结合；以及在商业内容层面，如何兼顾交通枢纽客群对于便利性和快速消费的诉求与商业项目自身定位的要求。LaLa station整体性的规划，从目前来看在轨交商业尤其是地面车站商业领域是一则极具参考价值的范本。