文/张敏

“很多大房企进来后，土地出让越来越规范，如果在公开市场拿地，我们根本没有优势。”西安某小型房地产企业负责人向21世纪经济报道表示。在西安深耕多年的该企业，近日与某闽系大型房企签署合作协议，公司将既有项目的大部分股权售予后者，并放弃操盘权，仅以小股东的身份做后续开发。

这是在房地产行业并购整合的大背景下，小型房企“夹缝求生”的一个缩影。

因在拿地、开发、销售等方面处于全面劣势，近年来，小型房企出售股权的现象越来越多。一些小型房企因有当地政府资源的优势，并未完全退出，仍然持有小部分股权参与其中。而一些地方国企，通过在土地一级开发上做文章，同样探索出一套生存之道。

分析人士指出，房地产业的竞争越来越激烈，核心资源的变现能力也越来越强，众多小房企得以在夹缝中生存，正体现了这一点。且小型房企并不会轻易退出市场，在未来很长一段时间内，其角色只是从“台前”转到“幕后”而已。

“地头蛇”的价值

上述西安房企已在西安市开发区“深耕”了8年之久。公司旗下虽仅有一个项目，但体量颇大，目前已开发到第三期。

其间，该公司从未在公开市场拿地，而是以划拨、协议等方式陆续拿下该区域的地块，土地成本远低于市场水平。过去这些年，企业曾深度参与到该区域的土地一级开发中，因此拥有拿地的“优先权”，并和当地政府建立了较为密切的关系。

但这种模式正在发生改变。上述负责人表示，近年来，西安的土地出让方式趋于规范，越来越多土地以招拍挂的公开方式竞出。加之大型房企陆续进入西安市场，公司在公开市场拿地已没有任何优势，其传统运营模式也难以为继。

该人士表示，考虑到这一点，才选择与该闽系房企合作，但已不再操盘。后者的年销售规模在400亿水平，且是上市公司，有着较为强烈的扩张需求。

之所以保留一定股份，该人士表示，一是因为做了多年的房地产开发，不甘心就此退出；二是因为公司在当地有良好的政府关系，仍可在今后发挥作用。

在近期很多“大吃小”的并购案例中，都能看到类似的交易方式，即小公司并未被整体“吃掉”，原有的股东或部分股东仍持有一定比例的股权。

9月14日，阳光城宣布以合作并购方式获取天津宝坻与蓟州两个改善型住宅项目。由于尚未发布公告，目前尚不清楚其持股比例，但分析人士认为，从官方口径中“合作并购”的获取方式来看，原项目公司仍可能持有一定比例股权。

9月6日，中洲控股联合某基金，收购惠州市银泰达实业有限公司90%股权，从而获取惠州一宗大体量项目。剩余的10%股份，仍为原始股东北京银泰达科技发展有限公司所持有，该公司在2009年就已出资。

此前的8月27日，三盛控股公告称，以8640万元的代价收购章丘正大天源置业有限公司80%的股本。后者成立于2014年，注册资本仅为1800万元。此次交易前，自然人郑焕刚是唯一股东，交易后，郑焕刚的持股比例从100%变为20%。

“房地产开发带有很强的地域特征，大型房企（尤其是民企）到了一个新的市场，很容易水土不服，他们往往选择跟有资源的当地企业合作，从而顺利起步。”北京某大型房企负责人向21世纪经济报道表示，前几年，万科就曾和中冶、金隅、首开等央企和国企合作开发项目，从而快速扩大了在北京市场的份额。融创也曾借助与绿城的合作，顺利布局“长三角”。

该人士表示，一些名不见经传的小房企同样可能拥有这些资源。他们可能只操盘一个项目，却对当地市场有着深刻的理解，并有较好的政商资源，也因此成为潜在的大型房企合作对象。“这有助于在并购中提升自己的价码，最终保留一定的股权，也是这种价值的体现。”

但由于这些企业的开发能力、品牌溢价能力有所欠缺，因此在合作中往往选择“小股不操盘”，变身为兼具顾问性质的财务投资者。

市场空间仍在

相比之下，一些地方小型国企也有自己的生存之道。9月12日，京汉股份发布公告称，全资子公司京汉置业于西南联合产权交易所竞得两家公司全部股权。交易价格为12.7亿元，溢价率接近100%。

标的公司分别是简阳荣盛均益投资开发有限公司和简阳嘉欣瑞恒投资开发有限公司，均为四川雄州实业全资持有。后者是隶属于四川简州城投有限公司的国有独资企业。

经此交易，京汉股份获得简阳市的三宗商住用地，共计161亩。

值得注意的是，这两家标的公司在今年6月19日刚刚成立，经营范围中包括“土地整理与开发、房地产开发经营”。按照一些业内人士的猜测，雄州实业作为国企，可在当地深入参与土地整理与开发。但或因房地产开发能力不足或资金欠缺等问题，无法进行二级开发，才将土地出让。

这也被视为一种生存之道。上述房企人士表示，具有城投公司背景的地方国企，往往具有很好的土地资源。在房地产市场并购加剧的时代，这些资源的变现能力不可忽视。

他表示，由于大公司通常不希望在招拍挂市场“拼杀”，便通过股权收购的方式获取土地。由此，这类小型的国资背景企业便得以生存。“具体的合作方式有很多，有些国企会选择入股，而不是全盘出让，但操盘者往往是收购方。”

公开资料显示，雄州实业组建之初，曾合并了三家公司（简阳资产经营有限公司、四川简州城投有限公司、简阳土地整理开发有限公司），由此具有较好的土地整理开发实力。此次股权出售后，雄州实业是否继续介入土地开发尚不明确，但从其掌握的资源来看，仍然具有可持续的此类生存能力。

上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，房地产业的竞争越来越激烈，核心资源的变现能力也越来越强，众多小房企得以在夹缝中生存，正体现了这一点。

但在并购整合的大趋势下，其生存的环境越来越恶劣。根据Wind数据，今年上半年，房地产行业并购案有154宗，涉及资金规模2177亿元，平均2天就发生一起房企并购案。并购的节奏和规模均超过去年。

今年6月，建设部原副部长、中国房地产业协会会长刘志峰也曾公开表示，中国不需要那么多房地产公司。他表示，国家统计局统计的房地产企业有9万多家，实际上机构调查的房地产企业大概是3万多家，3万多家中有好多是半死不活的，真正正常运作的也就1万多家。

那么，这些小房企能够在夹缝中存活多久？

严跃进指出，由于很多区域市场仍然存在不透明、不规范的情况，未来很长一段时间内，小型企业仍然有其生存空间，只是角色从“台前”转到“幕后”。小型房企的生存模式也较为多样，不排除有转型成功者，并在行业内实现深耕。

他还表示，即使一个成熟的市场生态，也不是“大佬的游戏”。对当地市场理解更深、掌握资源更多、策略更为灵活的小型企业也会占有一席之地。