核心观点

1、本轮调控开启于两类热点城市，一是房价上涨过快的城市，二是出现“万人摇”盛况的城市。在此背景下，中央及住建部召开房地产相关会议，奠定了本次调控“支持刚需自住、抑制投机炒房”的政策基调。

2、本轮调控主要聚焦于限售、限贷、限购、税收调节、刚需支持及对离婚人士购房的政策规定，更加注重精准调控。

3、本轮调控中税收调节是一个新动态。多地将增值税免征年限由两年调整至五年，以此打击投资、投机性需求。

2020年7月24日，韩正主持召开房地产工作座谈会，北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙10个城市人民政府负责同志参加座谈会。2020年8月26日，住建部召开部分城市房地产工作会商会，研究落实城市主体责任，稳妥实施房地产长效机制有关工作。沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市政府及所在省（自治区）住房和城乡建设厅负责同志参加会商。综合来看，两次会议共有14个城市参加，截至2020年12月，参会的14城除北京、上海、广州、长沙外，其余10城全部出台调控收紧政策。除以上参会城市，部分热点城市如东莞、无锡、徐州、西安也出台调控政策。综上，7月份以来，共有16城出台限贷限售限购方面的调控政策。

本轮调控是自2016年房地产调控以来的延续，2016年、2017年、2018年限购限贷限售等调控政策密集出台，到2019年政策密度明显降低，2020年调控政策主要针对部分热点城市，更加注重精准调控。总体来看，从2017年底2018年初起，中国政府的房地产调控政策已经成型，调控政策步入常态化和持续化，2020年在经历了疫情和中美贸易摩擦的双重冲击下，各地政府仍然适时推出调控政策，可见政府在稳增长与防风险之间的权衡。

从政策出台次数看，2016年十一前后，22个城市城密集出台新一轮调控政策，通过提高购房门槛、调整贷款首付比例等加码调控遏制投资投机性需求。2017年全年，90个地级以上城市（约200项政策）和35个县市（约41项政策）出台调控，全年调控总体表现为持续时间长、涉及城市多、政策强度大。2018年全年约有30个城市出台或升级了限售政策，约22个城市出台或升级了限购政策。2018年热点城市限购限售政策相较2017年有所减少但力度不减。2019年，热点地区调控持续升级。2020年的调控政策主要聚焦于限售、限贷、限购、税收调节、刚需支持、离异人士购房规定六个方面。

一、限售政策调整

2020年7月以来出台调控政策的城市中，限售政策出台次数最多，共有8城出台9次限售政策。其中东莞、台州、常州为全面限售，限售年限分别为3年、3年和4年，其他城市为分类限售。从限售年限看，最低限售两年，最高限售五年。限售五年的情况针对部分房源和地块，如杭州的高层次人才购房及无房家庭房源倾斜比例超80%的项目，宁波的无房家庭优先认购、衢州热点地块楼盘等。

针对个人的房产限售政策最早开始于2017年，是继限购、限贷后，抑制投机购房的重要手段。2017年3月24日，厦门率先针对个人出台限制交易的措施，明确新购买住房的，需取得产权证后满2年方可上市交易。此后多地效仿，2017年全年，全国约60城实行限售措施。2018年，全国约30城出台或新增限售政策。2019年全国有4个城市出台限售政策。

从以往出台的限售政策看，限售年限基本为三类：2年、3年及5年。大部分城市限售期为2-3年，个别城市部分地块限售10年。2017年保定主城区出台限售政策，除限取得产权证满2年方可买卖外，还提出对通过“双限双竞”模式取得土地后开发建设的商品住房，自取得不动产权证书未满10年的，不得买卖。此外，珠海也四宗推出10年限售地块。

除全面限售外，各城市也针对不同情况出台不同限售方案，主要有4种情况：针对本外地户籍出台不同的限售政策、针对首套二套出台不同限售政策、针对新房二手房出台不同限售政策、针对不同行政区域出台不同限售政策。

二、限贷调整——提高最低首付比例

2020年7月以来，共有9城出台限贷政策，主要聚焦于首付比例的规定上。从最低首付比例看，长春、银川二套首付最低4成，属调控最松城市。沈阳、唐山二套最低首付由4成变5成，无锡常州二套最低首付由4成变6成，属限贷较严的城市。深圳、西安、宁波对二套首付比例有细分要求，其中西安限贷政策细分程度最高，深圳限贷最严厉，对普通住房和非普通住房实行差别化信贷政策，二套商贷首付最低比例可高至8成。

值得一提的是，西安根据不同购房面积细化了首付比例要求。具体来看，二套购房面积以144平米为分界线，并根据已有住房面积分三段（90平米以下、90-144平米（含）、144平米以上）划分不同首付比例要求。通过本次政策调整，西安商贷购房二套首付最高由5成变为7成，具体首付要求如表所示。

当前全国区分普通住房和非普通住房首付比例的城市主要在一线城市、武汉、厦门、西安7城。就一线城市的情况来看，无论是无房无贷的情况还是无房有贷的最低首付，北京的门槛最高，且无房无贷的首付区分普通住房和非普通住房两种情况。如下表所示，普通住房二套首付北京最低为60%，上海最低为50%，深圳最低为50%，广州最低为40%。非普通住房二套首付北京最低为80%，上海最低为70%，深圳为60%，广州最低为70%。

三、限购政策调整

2016年以来的限购政策于2017年（约67城出台）和2018年（约23城出台）集中释放。本轮调控中，限购政策聚焦于城区范围、购房资格和限购人群的变化。具体来看，宁波扩大城区限购范围、对特殊人群细化购房资格认定，东莞和深圳在购房资格认定上有新规定，杭州和银川的限购聚焦于人群方面。

值得一提的是，深圳限购升级主要针对本市户籍家庭购房资格，要求落户满3年且提供连续缴纳36个月及以上社保或个税证明。在此之前深圳本市户籍家庭购房无落户年限和社保缴纳要求，本次限购升级也充分体现出深圳调控之严厉及坚持“房住不炒”的决心。东莞限购升级主要在购房资格认定上有收紧，之前缴纳个税也可作为购房资格的认定，本次调整规定只认社保缴纳证明。

四、税收调节——增值税免征年限调整

2016年2月19日，财政部、国家税务总局、住建部三部门联合发布《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。此后全国执行个人购房两年以上转让增值税免征政策。今年的调控政策在税收调节上是一个新的动态，共有4城将增值税免征年限由两年提高到五年，旨在提高炒房成本，打击投机购房。

五、刚需支持——无房家庭房源倾斜

今年7月份以来发布房地产调控政策的城市中杭州、宁波、深圳、南京、成都都提及对自住需求的合理支持，除深圳外均提及无房家庭房源最低保障比例。

此轮调控中对无房家庭房源倾斜的政策背景源自2017年开启的公证摇号排序选房办法。2017年上海、南京、长沙、成都四城最先开启公开摇号购房模式。但由于商品住房市场短期内供需不平衡，存在同一家庭多个成员重复报名、开发商对全款购房者优先等情况，摇号中签率偏低，刚需群体难以买到新房。在此背景下，自2018年多城出台政策要求开发商对无房家庭有最低房源倾斜比例。

实际上，支持刚需购房的房地产政策由来已久。2006年，建设部等九部委联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。其中规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”（俗称90/70政策）。后又经过多轮调控，90/70政策基本废止。到2016年，开启了新一轮调控周期，上海、北京、厦门、深圳又重启了“90/70”政策，从住房供应结构上增加中小户型的比例，保障刚需购房。

总之，自2016年来的本轮调控更加注重精准调控，一城一策，对无房家庭的房源倾斜政策更加体现对刚需购房者的保障和支持。

六、离异人士购房规定

2020年的调控政策涉及深圳、南京、无锡、宁波四城对离异人士的购房套数认定，填堵假离婚购房漏洞。2017年3月24日，北京出台《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》，对于离婚一年以内的房贷申请人，商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。此政策正式开启了对假离婚购房的打击。事实上，除官方正式文件外，为打击假离婚购房现象，各地相关银行对离婚人士购房贷款也会有相应期限限制。

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