为了给谈了四年的感情一个交代，虽然是按揭，但房子确定要买的，对于签购房合同里的细节等问题，目前也是一无所知，不知有什么需要留心的地方，还望大伙多指教！知乎新手，感谢大家！
这年头，买房真心不容易。很多家庭几代人辛辛苦苦一辈子，心血全砸在房子上。动辄百万几百万的巨款，开发商收起来乐开了怀笑开了花，业主虽得了房但心也早已碎成了渣。
对我们普通老百姓来讲，买房不是买白菜。所以遇到中意的房子，不是要讲价，而是要往死里讲价！
那么大家最关心的一个问题来了，讲价一般能讲下来多少？这个不好说，主要看你怎么讲。
以我的砍价经历：总价90W的房，80W成交。
这里主要总结几点经验供参考:
第一点，也是最关键的一点，不跟中介，不跟中介，不跟中介！重要的事情说三遍。看房自己跑，不要跟中介的什么所谓免费看房团，以及什么专车服务，要知道天下没有免费的午餐，今天的免费未来能从你口袋捞回来！有些中介非常狡猾，不了解中介与售楼处利息关系的人很容易被中介忽悠。我在看房的过程中，半路曾被中介拦截，一路跟着我，各种献殷勤，不过我在看下一个楼盘的时候以要去吃饭为由甩掉了他，那中介估计也看出来我想甩掉他，还尾随了好一段路，看我坐在饭馆一小时还不出来这才骑着他的电动摩托离开。
这里说下中介和售楼处的关系，中介带到售楼处的客人，你会发现中介全程跟着你，而且你轻易拿不到售楼处的联系方式，一切交易都要通过中介完成。而中介为售楼处带来一笔成功的交易大致可以提成两三个点甚至更多。这两三个点的钱当然出自客户的腰包。
可能有人要说中介带去会有一些折扣，能拿到折扣，这些提成给的也值啊。没错，据我的了解，中介确实可以帮客户争取优惠，但是中介与售楼处之间是有一个协定的， 他们帮客户争取的优惠是有底价的。比如我买的那套单价是6800左右，而中介能拿到的最低价是6500，少了300，100平就少3W对不对，看起来很多对不对。但你绕开中介，可谈的空间就不是这个低价了，因为开发商可以不给中介佣金了啊。
第二点，准备攻略，开始你的漫漫看房路。看房之前一定要通过各种渠道尽可能多的掌握房源动态，可以是网络，也可以直接打给售楼处。另外要记住你要提前做的功课很多，绝不仅仅是了解一下现在卖多少钱这么简单。有些楼盘网上的动态更新不及时，甚至不真实，所以最好还是去实地考察。但是记得规划路线，选择一个片区中意的几个盘集中一个时间段前去，做对比考察。中途认真记录你了解到的信息点。除了房屋本身的条件比如楼栋，楼层，面积，朝向，交房标准，你还要了解的有车位，交通，配套，学校，周边未来规划，以及总价，单价，折扣，首付，按揭，契税，维修基金，水电费物业费等等其他所有费用。看房是一项艰苦漫长的工作，但是一定不要心急，一定要多跑多对比后再下结论。
第三点，做好了上面的功课，你可以开始向你最中意的那个楼盘发起总攻了。首先你需要设定一个可接受的价格标准。当然，这个标准是依据你看过的楼盘得出的一个合理的价位，而不是低到别人不想搭理你，然后就是坚持你这个标准不动摇。我看过的楼盘中，中意的这套因为小区绿化做的好，质量可靠，所以价格要高于周边不少，但是我参考其他楼盘以及该地段均价把可接受价格定在了6000。
第四点，谈判！谈判的技巧也很关键。首先，你要跟售楼处接待你的工作人员再去看一次你看中的那套房，确认是你想要的，但是请不要轻易表露你的喜欢，而是淡定的让她再帮你算一次价格。算完之后，哪怕这个价格你的经济实力可以承受，但如果没达到你的心理价位，还是要摆出为难的样子，边摇头边皱眉说超过自己心理预期太多了。然后表明你的诚意，说本来是决定价位合适的话今天就下定金的，现在看来超太多要考虑考虑了。这时候售楼小姐应该会问你的心理价位是多少，注意，别说，谁先说谁先死。你可以跟她分析一下你看的楼盘并不是都很满意，这个楼盘缺点在哪里，但是比别的楼盘强一点的地方在哪里，选择这个也只是一个相比较的结果，但是价格还这么高，超出这个地段多少，如果能低点的话，今天就下定金。售楼小姐看你懂行也不敢贸然忽悠你，她可能会再次确认你是不是今天就能下定金，你确认，那么事情成功一半。等售楼小姐申请完价格回来，她告诉你的应该还只是一个中间价，也就是中介带你来可以拿到的那个底价。这时候不要轻易成交，而是继续表示为难，还是不接受，注意演技不要太假。几番纠结之后，再说出你的心理价位或者再低一点，另外建议直接说总价，单价算出来那些零头没人帮你抹，所以直接报总价抹去零头。售楼小姐可能表示为难，但是你一定要坚持，或者直接要求找经理谈，二次申请只要价格低得不是太离谱，一般也是可以成功的。我就是这样经过二次申请成功把价格砍到了八十万，另外开发商自己做的那些活动，什么砸蛋，送旅游记得还要坚持争取，不要因为砍了价就不好意思，房地产这等暴利行业不会在乎这点活动，但是对买房的人却仍然是一大福利。
总之，买房要想砍价，狠砍价，就要认真，大胆，讲理，外加脸皮厚。以上内容，仅供同我一样购买一手商品房，同时又没有开发商关系可找的普通老百姓参考，二手房买主以及土豪可绕道。
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账号名:十里洋场莫屠苏
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来一篇最系统的回答：
一、折扣是怎么来的
首先，关于第一部分，我就先从折扣谈起，为什么要有折扣呢？
理论上如果明码标价，一房一价的确是省了不少功夫。但是售楼处不这么想，他们会充分利用人性的弱点来卖房子。人做出购买决策的过程有两种不一样的机制，比如我们平时看见正价的商品，在决定是否购买之前考虑的是这个东西对我有没有用？但是一看到打折品，不管这个东西有没有用，人就会产生一种不买就亏了的感觉，这种感觉会挤压你的神经，逼迫着你进入超市、进入商店，一定要把它买下来。
看到正价商品做的是“我要选择什么？”的决策，看到折扣商品，我做的“我在什么情况下更幸福？” 我这里不是评价这两种决策机制的好坏，但是我要说明我要选择什么和我在什么情况下会有冲动和幸福感，这在我们的头脑里是两个问题。如果这件东西本来就能满足你一部分需求，那么再加上折扣的刺激，人就很容易做出冲动性消费。
在买房的时候也是一样，如果你对这个房子这个产品并不讨厌，房价折扣就是一个可以充分刺激你的味蕾，激发消费者购买力的工具。
事实上，房地产行业和其他行业相比，投资量巨大，在房企开发的每一个项目基本都不可能完全依靠房企的自有资金来运作，大量资金都需要通过各种渠道筹措，充分利用资金杠杆负债经营。资本成本越底，周转率越高，盈利就房越多，反之，资本成本高，周转率低，就容易出现资金链的断裂。
简单来说，就是我拿钱拿的越容易，卖房子卖的越快，我赚的就越多；如果我拿钱都借高利贷，房子还卖不动，那我明天就该破产了。
所以开发商放出的折扣，最大的目的在于提高销售速度，快速回款，就折扣本质而言，是开发商的营销工具。
对于大部分的正规开发商来说，所有自己的房子其实是有自己的底线价格的。由于真正决定开发商能否盈利的，是我房子卖的有多快，而不是我卖的有多贵。所以折扣本身并不会太影响我的利润。
换句话说，对开发商来说，我很清楚我的价格底线在这里，只是在这个底线之上上浮多少来达到我所需要的销售效果。在这个底价之上如果溢价高，那是我的额外盈利。如果给到了底价，那是公司给我的底线，也不影响我拿销售的佣金。
所以，从房产销售到普通经纪人，只要手里的折扣权限，能交换到把房子卖出去的效果，都是愿意放出折扣从而快速成交的。
二、售楼处都有哪些常见类型的折扣？
知道折扣的目的在哪里，下来我们来对开发商常见的优惠折扣做个解释。如果刚到开发商的话大概率会一头雾水，折扣内容和条件五花八门，千奇百怪。售楼处都有哪些常见类型的折扣？我来跟大家聊一下。
常见的折扣，最常见的是几万抵几万的折扣，付款方式折扣、按时签约折扣、物业费减免等
首先几万抵几万，这是期房销售中最常见到的一种折扣，开发商还没拿预售证的时候，没办法正式外销签合同收钱，但为了回款嘛，就只能剑走偏锋借助第三方平台来收钱释放优惠达到蓄客目的，只要付一笔相对较少的钱，就能享受到高额优惠，仔细说来，其实这部分也是算到总价里的。
接下来说第二种，付款方式折扣，这个折扣主要目的回款；增加开发商的变现能力和变现速度，毕竟银行批贷还需要一定时间的嘛，能早点收到钱终归是好事。
如果是客户选择全款购房，作为开发商是特别开心的，你能跟我一次性钱货两清，只要不破我的底价，我就愿意成交，全款是现金流最大的保证，这也是最常见的一种折扣形式。
其次是分期折扣，就是购房人在一定时间段内按照分期的形式交完总房款，而考虑到现在的银行放贷收紧的情况，分期折扣应该是比贷款折扣更容易申请到的，也是开发商喜闻乐见的一种折扣形式。
再次是首付比例如果高的话也是争取折扣的资本，你付的首付多了，贷款自然而然就少了，开发商回款也会更快。
而常规贷款的付款方式，争取额外折扣就比较困难了。因为银行批贷收紧，稍有一点纰漏就是拒贷的风险。这笔交易对于开发商而言，很容易成为竹篮打水一场空。
第三种折扣是为了促进成交而设立的。比如当天认购折扣，按时签约折扣，买房的交易流程是看上楼盘，从认购（定金）~签约（交首付），如果你有诚意能够按时交钱，对于开发商来说就算是找到了最靠谱的客户，自然也会有可能给到你相应的优惠。
三、什么时候楼盘能给出更大力度的折扣？
聊完折扣的分类，我们来谈谈放折扣的时机，什么时候楼盘给到的折扣力度会更大一些呢？
对于这个问题我从市场、现金流、开发商的营销策略三个角度来做拆解。
首先从市场而言，今年市场调控监管力度都很大，市场限价情况严重，一些城市比如成都，重庆，南京，杭州，很多区域甚至都发生了一二手倒挂的情况，由于限价，一手房比二手房还便宜，由于狼多肉少，这种情况下是很难争取到额外折扣的，比起来开发商更愿意去选择一些付款方式更好的客户，所以一房难求。
而北上广这类一线城市相对会好很多，空间也会大一些。不过即便如此，大家如果遇到这类限价楼盘，建议可以不要太在意折扣，趁着政策红利入手，确实是不错的选择。
其次从开发商的现金流来说，在开发商急需资金，需要快速去库存的时候也会有比较多的折扣放出，比如现在十二月，已经快到年底，就是一个很关键的关口，一方面考虑到公司年度指标和业绩的要求，另一方面工人要结账回去过年，公司要发年终奖，这些都客观上倒逼开发商使用一切办法去提升销售速度的，在这个时机买房，折扣也会相对增多，算是一个很不错的时机。
第三个角度，我们从开发商的营销策略来看买房的节点。在项目每一期开盘前都会有一个营销造势的阶段，这个阶段开发商通过排卡、认筹、验资积累客户，这些客户可以在开盘的时候优先进行选房，一般而言，楼盘得能顺利拿下预售证开盘，为了保证开盘效果，开盘当天价格就是折扣最低的价格了。
在开发商开完盘后，基本都会把价格涨上去，销售一般会告诉买房人，你现在还能享受和开盘一样的点位。但是实际上就算折扣点位一样，成交金额后面买的客户会贵一些，因为总价调高了。当然，顶着建委上限价的房价除外。
那么大家可能就要问了，开盘之后顺销的项目呢？这你就要根据开发商的表现，以开盘价为参考，双方博弈去试探开发商的底线了。折扣对开发商而言是很机密的事情，销售、销售经理手里的折扣都是不透明的，售楼处的谈判桌上上进行的是一场场没有刀光剑影的战争博弈。
具体如何对开发商的折扣进行试探呢？下来我们进入第二部分，和大家探探在谈判桌上如何去争取到购房折扣。
所谓知己知彼方能百战不殆，在谈我们的策略之前，我想和大家讲讲售楼处销售的策略，谈谈在什么时候销售会给客户“放折扣“。
四、销售的套路和策略
在课程最开始的时候，我们提到不管是房产销售到普通经纪人，只要手里的折扣权限能够交换到把房子卖出去的效果，都是希望能够快速把房子出手的。
但是按照我们通常的经验来看，作为一个客户要想拿到房产折扣通常没那么容易，不知道要经过多少次来回的拉扯，对比，谈价，为什么会这样呢？
销售如何放折扣是很讲究方法和技巧的。
我们不妨换位思考一下，销售给到我们折扣的目的是什么，很简单，他希望可以成交。但是人性就是这样，除非客户自己或者通过像我这样的业内人士的介绍已经对市场情况特别熟悉，否则，一般来说，最坦诚直率的销售往往不能真的靠一颗真挚的心就可以得到客户的信任和认可的。作为楼盘销售，即使我上来坦诚的把所有的折扣都和客户说清楚，客户也总是会怀疑我藏着没有给到他的折扣。
就销售这件事来说，只有在恰当的时候对恰当的人“放折扣”才能起到效果，如果在不能成交的情况下“放折扣”，一方面不会产生成交，另一方面还泄露了公司的底价。因此，“放折扣”的原则是只有在可能成交的情况下才可以。那么怎么样能让自己看来是有可能成交的准客户呢？
首先，这个客户是希望能买房子的，而且对楼盘没有其它硬性问题，不然我如果作为销售，一定会优先解决他其他硬性之后再和他谈价格，不然不是白费功夫不是？
其次，一个经验老道的销售在你表明对房子意愿的前提下至少还会衡量两个点来判断你是不是合适的人，第一是我这个项目的价格你能不能接受，第二是就买房这件事来说，你能不能做主。这两个点有一个点出现问题，折扣的谈判就很难推进下去。
先来说第一点，我们在卖的这个楼盘项目的底价，买房人能不能接受。
举个例子，比如我是一个别墅楼盘的销售，别墅标价900万，现在我和客户上了谈判桌，客户过来买房直接问我折扣，我先试探的给到客户880万，这个时候客户和我说，小伙子，你这个房子到830万，我就买了，你价格太高了。
作为一个销售，我很清楚的直到价格最低是860万可以成交的，但是这时候凭一般的销售经验来看，对于一套880万的别墅来说，900万与830万之间的差距太大，已经达到了92折，根本不现实，要拉拢双方成交的可能性非常小。这时对我来说，我的放折扣就只能是零，与其和客户争执，不如告诉客户：“这已经是实价了。”
一来，需要让客户心理明白知道，差距太大，没办法谈下去，没必要浪费大家的时间；二来如果客户想谈下去，必须以我的报价来还价，而不是我根据他的还价再进行还价；三来，生意不成，也就没必要泄露销售底价，毕竟以后房子还是要卖，生意还是要做的。
除了和销售不断试探，在这种时候有没有捷径能够省功夫呢，其实也有，但是最重要的是对市场和楼盘的熟悉以及过往的成交信息，最理想的情况下，能找到专业的人在买房过程中给出专业的建议，那就事半功倍了。
在判断了客户是否能够能接受房子价格以外，客户能不能决定，是不是买房的决策人，就至关重要了。就我接触过的案例来说，很多客户很愿意和销售谈价，但是在谈价的时候一说到订房，交认购金、意向金，客户就会说要回家商量，或者多考虑考虑。其实很容易理解，买房这是一辈子的大事啊，不是所有人都有魄力说定就定的。
但是如果这种情况下，你也很难争取到自己的最大利益，很简单，假设你看完房子极度兴奋，风尘仆仆回到家里见到了一家之主，你说：“老婆啊，我看上个楼盘特别棒，我特别喜欢，而且我还要到了折扣，原价185万的房子只要180万。“老婆一般怎么回答你？“你傻啊，肯定被人坑了，这个价格一定能再谈，下次我谈谈去”。
只要你不是决策人，在你回去商量的情况下，决策人一定还是要再次砍价的。因此，作为一个销售，对一个没有决策权的人过早地泄露了底价，一定会担心这次成交会在后面受阻。
所以看房的时候大家要考虑清楚，如果要谈价格，最好是由决策人来谈，并且充分利用自身的谈判筹码，如果不是决策人，在索要折扣的时候多半都会受阻。除非你有朋友对楼盘很熟悉，有个知根知底的人来帮你，销售觉得你对楼盘知根知底，自然也就少了很多勾心斗角和套路。
五、那我们用什么为筹码呢？
谈完了销售的套路，我们来谈谈自己的筹码。什么叫做谈判，谈判桌上都是利益的博弈，只有有利益的妥协才能叫做谈判，因为只有妥协才能达成结果。否则谁也不肯退让，只能是两败俱伤。销售想要卖房，我们想要折扣，我们怎么去争取，用什么作为筹码去努力换折扣呢？
第一，就是我们的客户意向，在争取折扣之前，首先你要让销售感觉到你真的对楼盘很感兴趣，销售不会在你没有表露任何意象的情况下去贸然给你折扣，只有感觉到你真的是个很优质的客户，销售才会认真的和你进行价格谈判，也才有折扣上的商量空间。
其次我要说的就是认购金和付款方式，面对一个有意向的客户，没有一个正常的销售会希望把客户放走，如果能提前交钱表明意象，那么这场交易就成功了一半，这也是为什么很多楼盘在开始的时候就会和客户说，你今天能认购的话，可以多享受一个点的优惠。就付款方式而言，如果你有更优质的付款方式，一定和销售提出来，横向对比，让销售掂量清楚你的价值。
进入谈判过程中，也要注意节奏，突出自己意向的同时也表达自己的犹豫，常见的比如我的客户曾经和销售说，我同时看上了周边XX楼盘，但是那边价格稍有点高，今天看到你们项目真的特别动心，觉得很不错，只是还是在价格上有犹豫，这样销售明白客户的犹豫点在价格上，也会尽可能的希望能够促进成交。
其次，在和销售聊天的过程中一定要尽可能往上升级，销售手里的折扣有限，从销售到销售经理，每个角色手可能有的权限本来就不一样，当然，这也并不绝对，有些国企的话审核严格，一层折扣都得层层汇报，批下来房子都卖光了，在这种情况下，折扣不会是常态。
第三，如果你自己去售楼处，就是要多磨了，从人性的角度而言，人总是不珍惜太容易得到的东西，如果太容易得到放手的折扣，人一定会怀疑还有空间，所以不管怎么样想要卖房，销售都会有技术性坚持，排除掉那部分本来意象就不够稳定的客户。
在这次分享的最后，我还要和大家强调，在现在的市场情况下，调控力度加大，并不是所有的楼盘都可以拿到折扣的，甚至有不少楼盘都是明码标价，关于具体的楼盘情况，还是大家咨询我们的专业咨询师，或者找业内人士寻求专业意见。
怎么争取优惠，
1买房渠道费，
很多客户是自己上门去的，或者被小蜜蜂带去的，
大错特错的，
买房一般有笔渠道费，
这笔钱有多少了？
一般在房款1%左右，
比如200万房子，通过渠道进去的，渠道可以得到2万（中介，或者网商），
渠道费往往只会高，不会低，
你看好一个楼盘，到时候找他们相应的渠道（中介）进去，
和渠道（中介）达成协议，你可以拿多少钱，
直接和他们门店签订协议，
这笔费用是纯得的，
2房价折扣，
其实大多数买房只要你会谈，
认筹的团购费肯定是可以少掉的，
还会额外有折扣，
怎么办？找你的销售员，交了认筹金后，买房意向非常强烈，
让他带你去找营销经理（不要找经理，经理权限小于营销经理）
他不愿意，你就不定下来，
如果房屋火爆，可以适当给其一点好处，让他带你去找营销经理，
接下来让他给你营销经理私人空间，
你找营销经理谈优惠，
怎么谈？
这个时候营销经理一般会多给一个点优惠或者不要团购费，
记住这不是全部，
你说我私底下感谢你，也可以提前准备好现金
当然有些营销经理就秒懂了，
1愿意收钱的，事后给钱就行，
2有些向上爬的，不收钱，你说我资助请你们团队吃个饭，聚个餐吧（这个人均300元足够了，一般花销不在1万，最多不会超过1万5）
营销经理自然会给你最大优惠，
最好楼层，你自己选
一般团购费是肯定不用的，
折扣最少比别人多1个点，往往有时候有2,3个点折扣的，
做这的前提是你知道这家楼盘大致折扣！
你不知道底价怎么还价？
加入这个楼盘购房群，问一下买房者即可（肯定有买到房子的）
知乎的优惠基本属于套路优惠，
我们当时经理和销售员经常演戏，
销售员打经理电话要折扣，
经理开始骂销售员，你个xxx,xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx,
骂的声音叫一个狗血淋头，你见过的，没有见过的语言都出来了，
嗓门极大，一骂10多分钟，
意思是别人都没有优惠，你就天天来要优惠，没有名额了，
许多客户就当真的没有优惠签约了，
少部分精明客户就求着销售再打电话，销售就要求先给定金，再拼死一定要优惠，
最精明客户才不为所动，看穿这是套路，
你不知道买房折扣底价和销售去谈优惠，
如同兔子和狐狸去谈优惠，
销售把你卖了，你都不知道，
当时我们营销套路足够写一本书，
比如开盘前，找人给意向客户打电话，
报对手盘名字，但报一个高价，价格要高10%，
比如看房先从交资料开始，送礼物，
再交500元钱，送礼物，
再交多少钱折扣，送礼物，
配合上一些活动，特别容易得到购房客户资料，
比如开盘前，我要查来了多少客户，预定开盘1000套，本来准备来1500客户的，
现在只来800个客户，我立马锁定一半盘，这是全部卖完的，
在看节奏，如果销售情况还不好，再锁盘，
还马上交一群演员来不停交定金，带动气氛，
跑了
【2021年年底了，开发商统一的操作折扣全线收回！】
还是同样的味道，还是同样的操作手法，2021年年底的开发商统一的操作都是“折扣”将全线收回。
大家可以看一下，现在就连某湖折扣也会在2021年尾声全部收回，也就是从明年开始，房价就要从正常的价格出售了。
虽然房价没有上涨，但折扣收回了，对购房者来说需要掏出了资金可能也要相对多一些了，大家抓紧时间赶快去买房吧。
买新房全部流程共以下十点：
一、准备买房。
买房前要做很多准备，确认购房资格、首付款、征信、选择一些真正懂房地产投资或买卖过多套房、有丰富经验的老司机咨询。
二、看房选房。
对楼盘实地考察，关注区域、板块、沙盘、户型、容积率、样板间……
三、排卡。
开盘前会有个排卡过程，开发商的开盘优惠、营销策略会根据登记结果作为参考依据调整。
四、交定金、签认购单。
选好房源交定金，与开发商签订房源认购单，认购书中包含以下4点：
1、认购的房源基本信息。
2、认购金额的缴纳额度。
3、优惠情况。
4、确定首付款交付时间。
五、签订购房合同。
交首付款当天签订购房合同，要坚决用相关部门所认定的规范文本，合同中的各项条款要准确、清晰，尤其是关于房屋面积和付款金额、付款方式等等，当然对于签订合同的买卖双方身份、责任要明确，违约责任的约也要对等。
六、网签。
网签就是购房者在与开发商签订合同之后，要到房地产相关部门进行备案。
七、与银行签订贷款合同。
开发商拿着网签合同去银行申请贷款，该过程中主要是与银行打交道，办理商品房抵押和贷款事宜，与银行签订贷款合同之前，银行需要审批购房者的征信和还贷能力，审批通过之后，才能签订正式的贷款合同。
银行批贷在前，放款在后，银行批贷一般在网签后15天，放款需要在建筑主体结构封顶以后，放款后次月开始还房贷。
八、收房，缴税/费。
收房时要缴纳契税和维修基金，原则上缴纳契税和维修基金是在开发商办理产权证时才缴纳的，但是开发商一般会在交房时让业主缴纳。
九、办房产证。
开发商拿到每栋楼的大产证后会统一办理房产证，时间一般是90-180天，最长不超过2年，当然业主也可以自己去办产权证，这样更快，一般一月内就能搞定，新区时间稍微长一些。
十、拿到房本后，整个购房流程就算结束了，后面只需要按时月供即可，恭喜成为房东。
记住，一定要贷款，想办法多贷款。
