导读：2021年房地产行业严格去杠杆，房企接连出现债务违约问题，市场陡转直下，黄金期不再延续。2021年12月银保监会提出保刚需，2022年1月央行下调LPR，各地围绕需求端开启救市模式，人才政策、降低首付、下调贷款比例等鼓励购房，释放积极信号，政策见顶转向。

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近期楼市政策聚焦

1、近期地方“救市”心切，预调微调围绕需求端展开，因城施策引导市场平稳发展

今年1月以来，房地产政策环境持续改善。中央层面，全国住房和城乡建设工作会议在重申“房住不炒”的调控基调下，要求保持调控政策的连续性稳定性，增强调控政策的协调性精准。2022年银保监会工作会议和央行货币信贷工作会议明确提出，要持续完善房地产长效机制，更好地满足购房者合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。1月20日，与房贷利率紧密相关的5年期以上LPR时隔21个月再次迎来下调。

地方层面，近期地方频繁出台调控政策，宽松性政策主要聚焦在人才政策、降低信贷利率、强化住房公积金贷款支持、下调首套房首付比例、放宽城市落户限制等需求端方面，从具体占比来看，以下调贷款利率、人才政策和下调首付比例为主，其中下调贷款利率占比36%，人才政策占比23%，下调首付比例占比11%，其它政策占比均不足10%。

2、央行带头，近两周全国超30城调整信贷，普调利率下降20个BP

2022年1月20日，央行公布新一期贷款市场报价利率，1年期LPR为3.7%，较上月下降10BP，5年期LPR为4.60%，较上期下降5BP。

我们需要注意到，5年期LPR利率自2020年4月便一直维持在4.65%的水平未变，距离上一次调整已经时隔21个月；1年期LPR出现罕见的连续调整，2021年12月1年期LPR下降5BP至3.80%，1月再度下调，属LPR利率改革以来首次。

在央行下调LPR之后，2月全国超30城“闻风而动”，普遍下调房贷利率。从利率下调幅度来看，多数城市首套和二套利率普遍下调在20个BP以下，而惠州下调幅度最大，首套下调80个BP,二套下调了85个BP。

3、多地重启两成首付，住房刚性需求释放，维稳楼市基调下，未来更多城市或跟进效仿

2016年国家实施差别化住房信贷政策，央行、银监会发布通知称：“在不实施‘限购’措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。”

2021年市场下行严重，多城去库存难。2022年1月起始，多城对于首套置业者重启两成首付，释放刚性住房需求。但从目前的政策情况来看，首付比例和涉及城市或区域符合央行和原银监会出台的《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》的规定界限，同时首付比例下调首先试水的是公积金贷款领域，随后才逐步扩展到商业贷款领域。

居于以上，我们认为在当前维稳楼市的基调下，预计未来首付降低的城市数量会不断增多，其中以三四线城市为主，二线部分城市或将跟进。但我们也需要清楚的认识到在现有房地产信贷政策框架范围内的适度调整，并不代表房地产信贷政策根本性转向。

4、人才政策频出，住房/购房/生活补贴主导，浙江出台史上吸引力度“最大”优惠

2022年以来，全国多个城市出台人才政策，我们根据政策类型将其分类三大类：

供给型政策，包含各项补贴政策，如住房补贴、购房补贴、生活补贴等，其中对人才购房影响最大的为购房补贴，补贴金额从2万元-500万元不等；

需求型政策，包含项目支持、投资融资，项目支持主要为云南出台的高层次人才1000万元的个人项目经费支持和3000万元的团队项目经费支持，投资融资主要为浙江省首次出台的大学生创业贷款担保和兜底支持，成为史上对大学生创业吸引力度“最大”优惠；

保障型政策，包含落户、医疗保障和子女教育等方面，其中浙江放宽了除杭州市区以外的其它区域落户限制，全省多面吸引人才入浙。

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各类政策成效解读

1、利率下调：“大放水”一定程度扩大外需，但在供应端的限制性调控下，并非为影响市场的关键，难以撼动楼市基本面

基于MLF（中期借贷便利）LPR贷款利率的利率传导机制，LPR利率下调有助于引导商业银行降低贷款利率，从而降低企业融资成本，激发市场主体融资需求。

相对于居民信贷而言，房贷利率步入下行通道，能有效降低居民按揭成本，对促进购房需求释放有积极意义。但，相比于降低首付比例、认房不认贷等加杠杆“猛药”，房贷利率下调只能缓解些许还贷压力，对购房意愿的直接撬动作用比较有限。

以重庆为例，近十年主城住宅市场冷热周期波动，每一轮波动跟政策调控密切相关。表面看，每次调整都涉及到利率的变动，即利率高市场普遍转冷，利率低市场有回暖迹象，但结合城市当期多个政策方向看，每一轮调控中，均伴随着限制性政策的影响，如2013年前后，限购取消，市场回暖；2015年前后，限外、分类限价、限贷、限售背景下，市场转冷；2021年上半年，“两集中”政策下土地市场火爆，刺激楼市转热，所以对市场来说，供应端的限制性政策对市场起着决定性影响，其为影响房地产市场变化的调控关键。同时，每一次冷热周期轮动中，利率均是作为战略调控的“出头鸟”，能一定程度对市场传达一些前置信号，释放一定需求，但绝不能成为撼动楼市基本面的决定性因素。

2、首付比例下调：房价收入比高，居民支付力不足，首付降低能一定程度上缓解刚需客户首付压力，少量刺激刚需购房需求释放

城市房价收入比越高，居民购房支付能力则相对不足。我们认为房地价比合理区间不高于7，而从2021年数据来看，受高房价等多方面因素影响，核心一二线城市房价收入比整体偏高，比值几乎都在7以上，四成城市超过15，由此可见，在房价大幅上涨之后，市场购买力不济。

2021年下半年市场环境下行明显，近四成购房者苦于收入降低，不得不推迟购房计划。2022年春节置业客户首付三成及以下的客户占比近七成。春节后，多城出台首付比例下调政策，有效缓解购房者的首付压力，而首付2成针对的是首套刚需购房客群，二套房下调幅度有限，对购房需求的释放主要针对刚需客群。

3、人才引进：一定程度加速人口流入，拉动内需，但受城市自身发展和配套兑现程度而效果各异，人口“绝对性”使购房需求分化，衍生租售并举

近年来， “抢人大战”一触即发，各地政策层出不穷。人才政策的出台往往包含购房、生活等一系列补贴，以及落户、医疗和教育等保障型措施，一定程度上加速了人口流入，拉动内需，但受城市自身发展和配套兑现程度而效果各异，并不一定都能带来外来人口，且新增人口不一定有购房需求，从而出现“难留人”的现象；政府端看，新增人口意味着新增用地，而北京等缺乏性价比的城市产生了人口和住房矛盾，最后衍生了租售并举。但是，新增人口不一定有购房需求，例如：北京，大城缺乏性价比，难以滋生购房需求，便会引发人口流入与住房之间的矛盾。以此，衍生出租售并举，租赁用房占比提升。

以杭州为例，近年来，得益于新经济、数字经济的高速发展，杭州经济快速增长，人才加快流入。但从住宅市场来看，杭州18年10月放宽人才落户政策，19年2次放宽落户政策，并提高了人才在城市的补贴，都并未给住宅市场带来明显的规模增长。相反，杭州市场的规模增长更多依赖的是城市经济的发展，如杭州的数字经济的高速发展，阿里等具有代表性的企业巨头，多方因素为杭州带来了大量的人才流入和部分购房需求。

以武汉为例，近年来推出了多项人才新政，如“百万大学生留汉机会”“武汉英才”、“3551光谷人才计划”等。从住宅市场来看，人才政策有利于引进新增人口落户，但并未尽数转化为有效居住、就业人口，武汉的住宅市场并未因为大量的人才涌入带来住宅市场规模的攀升。

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总结与展望

从中央到地方，政策逐渐松动，释放稳定楼市的支持性政策多次出台。

在中央持续表态下，政策见顶转向，多城释放稳定楼市的支持性政策，政策主要围绕需求端，具体涉及到例如人才政策，非限购城市或区域下调首付比例，银行下降贷款利率，暖风吹向楼市。

从近15年来看，08年和14年曾出现过全国性的密集降首付比/降房贷利率的情况，但市场短期表现并未立即走暖，有一定阶段的观望期。同时，我们需要明确，08年和14年的政策放松都是中央推动地方，而本次中央政策并未出现大幅变动，且现阶段市场需求透支，各城降首付比/降房贷利率一定程度上能刺激楼市，但不会大幅走热。

而且，在政策松动的现状下，我们也需要看到目前的政策支持都是有限度的，并未突破限购、限贷等硬约束。而作为长效机制，房地产贷款集中度和“三道红线”等政策也将长期存在，未来政策仍将以“稳”为基点。