01
楔 子
地产开发成本中，若以业主敏感度来区分成本，有敏感性成本、功能性成本和结构性成本，刚性成本的范围包括：含钢量/含混凝土量；桩基成本、土方成本、降水支护成本、砌体工程成本、大小市政工程成本等。功能性成本包括：保温成本、防水成本、太阳能成本、海绵城市成本等等。
敏感性成本包括如下：
碧桂园《八大敏感性成本指标》
根据目前开发商“成本不均衡投入”的基本逻辑，对待刚性成本一定要严控，对待功能性成本要算投入产出，对待敏感性成本要适度投放，基于上述基本原理，各家开发商的优化思路也基本如此。
但实际上这些年来，针对开发商“优化”成本的问题，褒贬不一！
02
刚性成本优化，政策上越来越严
刚性成本，比如含钢量、含混凝土量、桩基成本一直是成本优化的重点内容，因为其建安成本占比较高却无法作为产品溢价给到业主，所以开发商对刚性成本的限制比较严格.
对于毛坯住宅（公区简装），其主体结构成本占建安成本的比重最大，而含混凝土成本及含钢量成本又占到主体成本的比重最高，含混凝土成本及含钢量成本占建安成本的20%左右。
桩基、土方和基础处理也是成本大项
（项目：济南，2018年）
但是，这些年来结构安全性问题层出不穷，如车库抗浮水位预估不足导致车库抗浮失效、车库顶板过度优化导致车库倒塌、支护失稳、楼座不均匀沉降等，各级政府开始关注结构优化过度降低结构安全储备的问题，所以对结构优化开始出台政策，限制开发商进行优化。
（1）广东省住房和城乡建设厅关于房屋市政工程建设单位落实质量安全首要责任的管理规定（2022年8月1日执行），第十二条 建设单位在委托设计时，不得设定降低工程质量标准的构件配筋率、单位建筑面积钢筋用量上限等要求；不得迫使设计单位降低工程结构安全和使用功能标准；不得委托第三方单位以“优化设计”名义变相降低标准，改变原设计单位确定的涉及结构安全和重要使用功能的内容。
（2）江苏省住房和城乡建设厅发布《关于落实建设单位工程质量首要责任的实施意见》（以下简称《实施意见》），自2021年12月10日起施行；不得明示或者暗示设计、施工等单位违反工程建设强制性标准，降低工程质量；禁止以“设计优化”等名义违反工程建设强制性标准擅自变更图纸。
（3）山东省住房和城乡建设厅《关于进一步加强施工图设计文件审查工作的指导意见》（以下简称《指导意见》：严格执行法律、法规、规章等相关规定和工程建设强制性标准，禁止以优化设计等方式擅自修改审查合格的施工图，坚守质量安全技术底线。
（4）山东省住房和城乡建设厅近日印发《关于进一步加强住宅工程渗漏防控工作的若干措施》：在设计阶段，住宅防水设计工作年限室内应不低于25年、屋面不低于20年，地下室不低于建筑结构设计使用年限。要将渗漏防控要求纳入施工图审查范围，对未按规定编制防控设计专章、设计深度不够、节点做法不细、标准引用不明的，图审机构应要求建设单位补充完善并重新审查。同时严格设计变更，任何单位和个人不得以“优化设计”“创新工艺”等名义，随意变更防水设计或调整施工方案。
等等……！
《新安法》实施以后，日益强化的安全底线和红线是政府管控的重点，所以开发商想从结构性成本上进行省钱的难度会越来越大。
03
敏感性成本优化，小心客诉
敏感性成本，不仅备受开发商关注，更受业主关注，尤其是地产目前形势下，“吹毛求疵”的业主会越来越多，敏感性成本的优化也要慎重，避免客户投诉。
2.1 关注户内精装优化
如下图某些开发商在优化过程中，去掉了厨房和卫生间橱柜后面的瓷砖，上述优化造成了客诉问题，损坏了开发商的名声。
以上图片来自公众号：几楼、地产下半场
上述精装优化操作比较常见，那么未来类似的操作会不会引发群诉事件，不确定！
2.2 关注立面优化
如下图某些开发商在优化过程中，去掉了厨房和卫生间橱柜后面的瓷砖，上述优化造成了客诉问题，损坏了开发商的名声。
下属案例中，立面线条存在两种变化，第一：水平线条由铝板变为EPS 外贴；第二：外面挑檐由铝板改为混凝土现浇。
立面优化
客户诉求
上述图片来自网络
下面案例中：部分非近人尺度上，简配做法
客户诉求：图纸显示整个架空层均为真石漆，不存在灰色涂料，目前角落位置是灰色涂料，转角突变颜色，感觉突兀，不知这些位置后续有何安排，建议改成真石漆，提高中轴线景观带美观度。
2.3 关注公区及车库优化
公区精装作为十足的业主敏感点，备受业主关注，在精装优化时应足够的关注，避免客诉；此外，地库尤其是改善以上楼盘的地库逐渐成为了业主敏感点，亦要引起足够的关注。
现状：车库入口处高度目测约2.2米，车库高度约3.4米、顶部安装管道杂乱；
整改要求：车库顶部必须吊顶、车库划线及地坪漆施工标准须对标**天府锦绣；
上述图片来自网络
对于业主而言，花同样的价格买区位差不多的品质楼盘，这是他们的诉求来源；但是对开发商而言，即使区位一致、销售价格一致，不同楼盘间的利润都相差非常大，业主诉求和开发商的诉求呈现了较大的偏差。
业主诉求：上述图片来自网络
2.4 关注景观优化
景观工程，这几年逐渐成为开发商特殊关注的项目，因为其投入产出可观，可以提升项目的溢价。景观工程对开发商的施工品控要求、交付点以及开发商的综合协调能力都有着特殊的要求：同样的成本，不同的施工企业，效果或大不相同；同样的成本，同样的施工企业，交付时间不同，效果也会大不相同。所以景观工程的整体呈现效果，与开发商的综合实力息息相关。
根据网络传播的内容，业主绝大部分投诉的是抢工期间的半成品景观效果与景观方案的差距，从工程角度而言，本项目的景观效果还未呈现，业主可以等待景观效果的最终呈现。
政策限制下，地产刚性成本不允许优化，敏感性成本优化易群诉，未来留给开发商优化成本的空间越来越小。
