2021，青岛主城区房价又能几许？

青岛主城很美好，但是青岛主城的楼市，其实是一个我并不愿意写的地方。但是这个地方，又不能不写。

对于刚需而言，房价太高，工资太低，买房太难。

对于市民而言，情怀太多，观念太深。

"市南瞧不起市北，市北瞧不起四方，四方瞧不起沧口"的观点，早已被固化，难于打破。

对于投资客而言，保值尚可，高昂的房价，早已让投资失去一丝一毫的意义。

试想一下，1万的房子涨价到2万，和3万的房子涨价到6万，谁容易？

尤其是老城区，土著居民的优越感高高在上，生活圈子、朋友圈子盘根错节，很多人愿意用买菜、公交这样的理由呆在早已贬值严重的老破小住宅当中，拒绝改变。实际上社区贬值严重，住房价值还不如远郊区，难于脱手，租金也只是聊胜于无。

"改善占大头，刚需够不到，投资不靠谱"，是青岛主城楼市的主要特征。

如果你对于青岛主城没有情怀，你的父母、朋友、伙计、闺蜜不在青岛主城，单纯想买一套房子，我奉劝大家，青岛买房，一定不要购买主城区，一定要买郊区。

这时候一定有人会说：

"你就是个郊区卖房子的"

"青岛的教育、医疗、工作机会都在主城区，你忽悠人买郊区意义何在？"

当然，说这种话的，非蠢即坏。青岛买房一定要明确的逻辑是：如果你的预算足够在青岛主城置一套房，那么，你一定要告诉自己一个买青岛，不选其它城市的理由。

因为青岛楼市的特点就是：主城房价高昂，主城和郊区板块房价差距过大，甚至超过北上广深一线城市的差距。

如果这个数据不够直观，那么就告诉大家几个数据：

在青岛，你要是看中主城区的教育、医疗资源，那么崂山区二手房均价近4万，市南3万多（不算西镇老破小拖后腿，可能也要4万）

市南中片学区房，能住的，动辄8-10万。

浮山后学区房3万起，新房破4万很正常。

买房没个五六百万的预算，你去买主城区教育资源，基本上就是竹篮打水一场空，只能蜗居老破小。

再看看跟青岛GDP差不多的无锡房价，核心区的滨湖区和梁溪区，房价1.6万和1.7万，我都不想吐槽。

莫非无锡的教育和医疗在青岛面前是渣渣？谁都知道，肯定不是。

而且无锡还不是个例，看看教育、医疗、工作机会比青岛强得多的武汉、重庆，成都三城，人家兄弟城市的房价优势愈发明显。

成都最贵的区也就是李沧的水平，武汉最贵的武昌区，比市北略贵一点而已。

如果还不理解，那就再打个比方，百万预算买辆车，你一定非要买辉腾吗？如此预算，奔驰、宝马、奥迪不香吗？

大众的产品力，到迈腾帕萨特途观就可以了，再贵的大众车，汽车论坛里探讨的人多，但真正掏钱买的人，少之又少。

青岛主城楼市，就是给外地购房人这么一个感觉。

再看看青岛的工作机会到底在哪里。给大家看3张百度地图的截图照片。注意时间是下午5:27分。

很多人固执地以为青岛人是"买不起主城才买郊区，买了郊区房子赶去主城上班"，结果发现，事实并不是这样。

"出城上班，回城睡觉"的事实说明，青岛的工作机会，以郊区为主。实体经济都在向外围区域转移，主城区的就业机会越来越少。纵使主城土著，也必须到郊区寻找工作机会。

所以，有人告诉你买房必须买青岛主城，主城保值抗跌，有资源……的时候：作为买家的你一定要搞明白，在青岛主城的房价面前，教育、医疗、就业、通勤统统没有意义。青岛买房，"买近郊不买主城"是基本逻辑，能说动你在青岛买房"买主城不买近郊"的理由，简单说，基本就是两个字：情怀。

搞明白这个，分析青岛主城的楼市，就非常容易了。

刚需买不起，外地投资客也会觉得这地方纵使风光秀丽，每年来玩一次也就行了。

那么，什么人买房会买青岛主城区的房子？

刚才说了，抛去数量很少的钱多任性的可以在市南、崂山前海一线购买海景别墅的土豪们，大都在青岛购买房子的人都可以满足如下两个特征：

1、父母、子女、兄弟、闺蜜都在青岛主城区，人情关系网都在主城区，明知"房价高、工资低"，但是离开主城区困难重重的人。

2、还抱着主城区优越感，不知外面兄弟城市、南方城市、近郊新区已经发展得天翻地覆的人。

这两种购房者大都有一个特征：他们在青岛并非无房可住，而是原来就有房。再购房对他们的意义，是满足扩大居住面积，提高居住品质。

简单来说，就是他们都是改善类购房者。

故而青岛主城房子卖得好的前提就是必须满足改善类购房者的需求。至于刚需的死活，那是无所谓的，反正青岛主城大部分地方刚需也买不起。

青岛主城，什么样的楼盘能满足老市民改善的要求呢？有两种。

第一、有物业、车位、园区，户型规整，采光通风良好的新房、次新房。

第二、优质学区房。

那么，什么样的楼盘，纵使位于青岛主城，也是老大难呢？也有两种：

第一、老破小。

第二、老破大。

所以，明确了上面的话，下面的结论，其实是非常顺其自然的：

2020年，看到太多"青岛主城保值增值、郊区板块降价"的说法。还有很多楼市大V，信誓旦旦的放出截图，说郊区XX小区，相比2018年房价最高点，跌了多少钱。

然后再放出图来，青岛主城优质学区房，价格保值，可能还能涨点。

主城优质学区房确实保值，但是用这个去对比郊区板块，那就过分了，有带节奏之嫌。

毕竟，灵山湾一线海景别墅，2020年基本都是大涨，好的海景楼盘，开盘都是一抢而空（当然没有景观的边角料最后也会打骨折）。

还有城阳核心位置的房子，2020年，价格稳中有升的，非常多。

要是房子买了就降价，还至于抢成这个样子吗？

再反观主城老破小，价格涨了，还是租金涨了？

都没涨，跌得紧。

很多所谓主城核心位置的"买菜方便、公交便利"的100平米没有学区的老破小，连2K的租金都收不到，相比5年前，没有什么区别。

那郊区呢？西海岸开发区、灵山湾的新房，城阳南、白云山的新房，五年前租金多少，现在租金多少，各位心里没点数吗？

所以严格来说，青岛主城并不保值。正确的说法是：不论主城和郊区，有核心优质资源卖点的房子，都保值。没有优质资源的房子，都贬值。

那为什么很多人会觉得只要是主城就保值增值呢？那是因为，青岛主城区的新房、次新房数量少，大量房子都是老破小，车位之类非常稀缺。小区只要有车位、物业、户型过得去，能够满足改善类群体的需求，那就都是优质资源。虽然不一定能大增值，但保值，跑赢通胀，理所应当。

话又回到原点，青岛主城买房，除了老市南德式建筑、崂山沿海豪宅以外，认准的概念就是新房、次新房、学区房，肯定不吃亏。

当然，那些买没学区的老破小博拆迁的人，将来会和买远郊大饼盘的人一样，亏到你吐血。

市南中片：

红瓦绿树，碧海蓝天。青岛的城市形象，优质教育、医疗资源聚集地。本来价格就很高了，一般人买不起。所以价格走势就是买卖双方看心情谈，谈成啥样是啥样。涨和跌都没有参考价值。

市南、市北西片：

西镇、市北、四方老破小，买菜再方便，公交车再多也没有用，年轻人不认可，改善——本身就是老破小居民换老房子——因此老破小有价无市，跌跌不休将是常态。长线看，单价跌破万元线，租金跌破1K是必然发生的。八大峡因为安静，环境优美，品质相对可以，如果能解决车位问题，可以继续持有。遍地老破小当中"拔将军"的几个新楼盘，如观海地、金茂湾、晓港名城、泰山路99号等，未来价格相对坚挺，也不愁卖。

中海观澜庭是个主城盘里少见的面向刚需的另类，虽然品质低得清新脱俗，但只要你能接受周边环境，可以买。这里强调一下，中海观澜庭刚需可以买不代表这个楼盘能保值增值，它未来的升值情况，参考维多利亚湾。毕竟除了价格美丽其它全是不利因素的楼盘，将来想卖得出去，也只能拼价格。

新都心：

相比浮山后，新都心的学区依然是短板，但是价格相对平易近人。2020年大国璟相比2019年涨了不少，再涨的可能性不大。毕竟大国璟破了3万，周边青特星城、保利天珺、和达君玥等，都不超过3万大关。如果不是区域普调，那么就是请梁静茹亲临，大国璟也涨不动了。2021年，这一区域新房应该平稳为主，可能略有小升。

浮山后：

4号线距离通车还遥遥无期，不过家长们的眼里，学区比地铁重要得多。有些中介忽悠二实验是青岛升学率最高的中学，但一定要明白，二实验的质量和品质其实比市南学校诸强那不是一个量级的。2021年，浮山后远洋、金地的房子会售罄，记得有人说，2021年下半年浮山后可能只有金茂府在售（不符合事实，东宸府会加推，紫樾尚府也没有卖完）。但供应量减小以后，小涨难以避免，却不会导致大涨。一方面，浮山后诸多次新房小区供应量还是很足的，另一方面，价值决定价格，而不是供应量决定。浮山后再涨下去的话，买房人为什么不去浮山前或者买崂山区呢？

崂山区：

浮山前和金家岭的豪宅，像什么海信麦岛君字头，银丰玖玺城、佳源华府，有钱就买，关键是能不能买得起，买得起就别犹豫，买豪宅要有买豪宅的逻辑。至于其它的地方需要商榷一下。2020年崂山区存量还是上天，青岛房子最难卖的地区的帽子，一时半会摘不下来。崂山区的房价，还是太高了。天天有人说什么西海岸某地、城阳某地、高新区某地人少、配套差、鬼城……咱咋不说说松岭路沿线的配套呢，没商圈，没学校，谁给的海尔、海信把这一带房子推到3万的勇气！纵使周边歌尔声学、特锐德几尊大神的员工能压得住阵，以这一带的配套而言，3万的价格也太高了。这些房子也就是周边企业高管和附近几个村拿了补偿款的村民可以看看，其他人，不管是改善还是投资客，都要慎重。

东李：

山清水秀的环境，短期内受制于学区短板，只要能弄出好学区来，东李应该不愁。但是学区这个东西肯定不是毕一年之功就能解决的，所以2021年东李还会是这种不愠不火的样子。还是老老实实挖"地下五层"，修炼内功吧。风水师说过东李一定会超过浮山后，但不是在2021年。没有好学区，谁会花那么多钱买东李的环境呢？要环境还不如去西海岸买海景房，地铁马上就通了，不是吗？

李沧北：

8号线已经开通，流亭机场将在2021年转场。对于刚需来说，李沧北是个机会——注意，也是买青岛主城几乎唯一的机会——中南之后李沧再无中南，不过印象湾这个超级大盘卖到现在改名印象滟也颇令人吃惊，到底会卖到何时。佳源双子星城，周边环境差了点，但是有地铁，只要便宜就不难卖。2021年和未来的几年，李沧北还会有新盘入市，价格个人看降，至少没大涨。不用管那些砖家怎么说，刚需尽管买就是。房子，是拿来住的。

最后说一句，从数据上来看，青岛主城的房子，只占青岛楼市销量的10%上下，绝大部分都是青岛本地居民改善，外来人口愿意购买青岛主城的，已经少之又少。

"改善占大头，刚需够不到， 投资不靠谱"，牢记这15个字，认清现实，坚持理性，不要让情怀左右自己的选择。

改善者们在青岛主城选到房子，其实应该不难。关键的区别就是，改善是想一步到位，还是想逐步上升了。

我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。

我们的口号是：青岛置业指南针，买房这事得较真。

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